Сколько нужно на ипотеку: первоначальный взнос, доход и другие условия

Когда речь заходит о ипотеке, кредит на покупку жилья, который выдают под залог недвижимости. Также известен как кредит под недвижимость, он позволяет стать владельцем квартиры или дома, даже если у вас нет всей суммы сразу. Но вопрос не в том, можно ли взять ипотеку — а в том, сколько нужно на ипотеку, чтобы банк не отказал и вы не оказались в долговой яме.

Первое, что проверяют банки — это первоначальный взнос, сумма, которую вы вносите собственными деньгами при оформлении ипотеки. Обычно это 15–20% от стоимости квартиры. То есть, если вы ищете жильё за 5 миллионов, вам нужно иметь под рукой 750–1 миллион рублей. Есть программы с 0% — например, для молодых семей или на Дальнем Востоке — но они редкие и требуют строгих условий. Даже если вы получаете маткапитал, его можно использовать только как часть взноса, а не как полную оплату.

Второе — ваш доход, сумма, которую банк считает стабильной и подтверждённой. Даже если вы зарабатываете 80 тысяч в месяц, но не можете подтвердить это документами, банк может засчитать только 40 тысяч. Для ипотеки на 5 миллионов на 20 лет при ставке 18% ежемесячный платёж будет около 45 тысяч. Банк требует, чтобы ваш доход был в 2–2,5 раза выше этого числа. То есть вам нужно минимум 90–110 тысяч в месяц, чистыми, без налогов и отчислений. Если вы ИП или самозанятый — всё сложнее: нужны налоговые декларации, выписки с расчётного счёта, и даже тогда не все банки одобрят заявку.

Есть ещё скрытые расходы: страховка, оценка недвижимости, госпошлина, оплата юриста, КАСКО — это может добавить ещё 50–150 тысяч к первоначальным затратам. И это не считая мебели, ремонта или переезда. Многие забывают про это — и потом оказываются в стрессе, потому что «всё посчитали, а денег не хватило».

Если вы не готовы к таким цифрам — не паникуйте. Есть пути: можно взять ипотеку на более дешёвую квартиру, привлечь созаемщика (супруга, родителей), подождать, пока ставки упадут, или начать с накоплений. Главное — не гнаться за «самой красивой» квартирой, если она вытягивает все ваши сбережения и оставляет вас без резервного фонда. Лучше снять жильё, откладывать по 10–15 тысяч в месяц и через 2–3 года выйти на ипотеку с 30% взноса — тогда платежи станут вдвое легче.

В этом разделе вы найдёте реальные примеры: как люди с разным доходом оформляли ипотеку, сколько им реально понадобилось денег, какие банки давали лучшие условия, и какие ошибки они допустили. Здесь нет теории — только то, что работает в России в 2025 году.