Первоначальный взнос по ипотеке в 2025 году: сколько нужно и как накопить

Сколько нужно на первоначальный взнос по ипотеке в 2025 году?

С 1 января 2025 года в России вступил в силу новый стандарт ипотечного кредитования от ЦБ РФ. Теперь первоначальный взнос по большинству ипотечных программ должен составлять не менее 20% от стоимости жилья. Это не рекомендация - это обязательное требование. Банки не могут выдавать ипотеку с меньшим взносом, если только речь не идет о специальных льготных программах.

Для обычной квартиры на вторичном рынке - 20%. Для новостройки - тоже 20%, но в некоторых случаях банки требуют 20,1% или даже 25%, особенно если вы не имеете стабильной кредитной истории. Для загородного дома - уже 30% и выше. Дом должен быть каменным, с железобетонными перекрытиями, иначе банк даже не рассмотрит заявку. Коммерческая недвижимость - от 30%, и тут еще важна локация: объект должен быть в регионе, где у банка есть филиалы и эксперты, способные оценить его стоимость.

Почему так много? ЦБ РФ ввел эти правила, чтобы снизить риски. В 2024 году почти 7,2% ипотечных кредитов были проблемными - люди не могли платить. К концу 2025 года ЦБ надеется снизить этот показатель до 4,5%. В Европе страны с минимальным взносом 20% и выше имеют на 35% меньше просрочек по ипотеке. Это не случайность.

Какие программы всё ещё позволяют меньше 20%?

Да, есть исключения. Но они не для всех.

• Сельская ипотека: если вы покупаете жильё в населённом пункте с населением меньше 30 тысяч человек, первоначальный взнос может быть всего 10%. Но это только для домов и квартир в таких районах - не для Москвы, не для Сочи, не для Казани.
• Семейная ипотека: здесь тоже 20%, но вы можете использовать материнский капитал как часть взноса. Например, если квартира стоит 6,5 млн рублей, вам нужно 1,3 млн. У вас есть маткапитал 630 тыс. - вы накопили 700 тыс. - итого 1,33 млн. Подходит.
• Военная ипотека: если вы проходите службу по контракту, первоначальный взнос может быть вообще нулевым. Государство платит за вас. Но только после 3 лет службы. До этого - только накопления.
• IT-ипотека: минимальный взнос - 20%, но с 2024 года эта программа больше не работает в Москве и Санкт-Петербурге. Максимальная сумма кредита - 9 млн рублей, ставка - 6% годовых. Для кого-то это выгодно, для кого-то - не хватает.

Важно: с 2025 года запрещено использовать кешбэк от застройщика или банка как часть первоначального взноса. Даже если вам обещали 5% скидки на квартиру - это не деньги на взнос. Только ваши сбережения, маткапитал, жилищные сертификаты или деньги от работодателя по программе «Соципотека».

Сколько реально нужно накопить - примеры из жизни

Средняя цена квартиры в России - 6,5 млн рублей. 20% от этого - 1,3 млн. Это не абстракция. Это реальная сумма, которую должны накопить тысячи семей.

Согласно исследованию Сравни.ру, при среднем доходе в 90 тысяч рублей в месяц и ежемесячных сбережениях в 45 тысяч, на накопление уходит 3,7 года. Это если вы ничего не тратите на отпуск, новые телефоны, ремонт машины или походы в кино. Для многих - это нереально.

Пользователь с ником «Ипотека_2025» на форуме banki.ru написал: «Накопил 1,3 млн за 2 года 8 месяцев. Помог маткапитал - 630 тыс. Без него я бы до сих пор копил». Его зарплата - 90 тыс. Он откладывал 50 тыс. в месяц. Это 55% от дохода. Так делают немногие. Большинство откладывает 15-20%. Им нужно 8-10 лет.

В Москве и Санкт-Петербурге ситуация хуже. Средняя цена квартиры - 12 млн рублей. Взнос - 2,4 млн. При доходе 150 тыс. рублей в месяц и отложении 40 тыс. в месяц - это 5 лет. Но 68% жителей этих городов с доходом ниже 150 тыс. не смогут даже начать накопление. Ипотека становится привилегией, а не правом.

Как накопить на первоначальный взнос - практические стратегии

Если вы не миллионер, но хотите купить квартиру, вот как работают те, кто уже накопил.

1. Автоматизируйте сбережения. Как только получаете зарплату - сразу переводите фиксированную сумму (минимум 20% от дохода) на отдельный счёт. Не ждите, пока «останется». Останется - если вы сначала отложите.
2. Используйте «умные» депозиты. Не кладите деньги под подушку. Откройте вклад с ежемесячной капитализацией. Ставки сейчас - 7-8% годовых. За год на 1 млн рублей вы получите 70-80 тыс. рублей. Это не много, но это не ноль.
3. Инвестируйте часть средств. Сбербанк рекомендует: 50% - на вклады, 30% - в ОФЗ (облигации федерального займа), 20% - в облигации крупных компаний. ОФЗ дают 9-10% годовых. Облигации - 10-12%. Это рискованнее, чем вклад, но за 2-3 года вы можете прибавить к накоплениям 15-25%.
4. Ищите помощь от работодателя. Программа «Соципотека» позволяет работодателю внести до 30% от первоначального взноса. Условие - долгосрочный трудовой договор. Если вы работаете в крупной компании, спросите HR: «Есть ли у нас такая программа?»
5. Не игнорируйте маткапитал. Если у вас есть дети - это ваш главный инструмент. Маткапитал можно использовать не только после рождения второго ребёнка, но и как часть взноса. Его сумма - 630 тыс. рублей в 2025 году. Это почти 10% от стоимости квартиры в 6,5 млн. Не оставляйте это на потом.

Если вы откладываете 30 тысяч в месяц - это 360 тысяч в год. За 3 года - 1,08 млн. Плюс маткапитал - 630 тыс. - итого 1,71 млн. Это больше, чем нужно. Вы готовы к сделке.

Почему нельзя ждать «лучшего момента»

Многие говорят: «Подожду, пока ставки упадут». Но ставки - это не главное. Главное - цена на жильё. Она не падает. Она растёт. Даже в 2024 году, когда ставки были выше, цены на квартиры выросли на 7%. В 2025 году - на 5-6%. Если вы откладываете 20% от дохода, а цена растёт на 6%, вы отстаёте. Вы не копите - вы гонитесь за движущейся целью.

Аналитики АИЖК прогнозируют: в 2025 году объём ипотечных кредитов сократится на 25% - с 4,2 трлн до 3,15 трлн рублей. Почему? Потому что 86% россиян не знают, что теперь нужно 20%. Они думают, что можно взять с 10-15%. Когда они приходят в банк - их отклоняют. Они теряют время. А рынок продолжает двигаться.

Те, кто уже начал копить - даже по 10 тысяч в месяц - будут впереди. Они не ждут идеального момента. Они действуют. Потому что идеального момента не бывает. Бывает только то, что вы сделали сегодня.

Что будет дальше - прогнозы на 2026-2027 годы

Минстрой РФ планирует к 2026 году снизить минимальный первоначальный взнос до 18%, а к 2027 - до 15%. Но это при условии: ключевая ставка ЦБ упадёт ниже 12%, экономика стабилизируется, доходы вырастут. Это не гарантия. Это план.

Главный экономист Института экономической политики Евгений Гаврин предупреждает: «ЦБ не хочет стимулировать спрос. Он хочет снизить риски банков». Если в 2026 году начнётся кризис, все планы по снижению взноса будут отложены. Наоборот - могут ввести ещё более жёсткие требования.

Вместо снижения взноса правительство планирует запустить пилотную программу субсидирования первоначального взноса для молодых семей. В 10 регионах с марта 2025 года могут выделять до 500 тысяч рублей на взнос. Но это только для семей с детьми, с доходом ниже 100 тысяч в месяц, и только в определённых городах. Не для всех. Не сразу.

Сейчас - не время ждать. Сейчас - время начать. Даже если вы можете отложить только 5 тысяч в месяц. Это 60 тысяч в год. Через 5 лет - 300 тысяч. Это не 1,3 млн, но это начало. Это не ноль. А ноль - это когда вы ничего не делаете.