Плавающая ставка по ипотеке: как она работает и когда выгодна

Плавающая ставка по ипотеке — это плавающая ставка по ипотеке, кредитная ставка, которая меняется в зависимости от ключевой ставки ЦБ и рыночных условий. Также известна как переменная ставка, она не фиксируется на весь срок кредита, а пересчитывается раз в месяц или квартал. Если ЦБ снижает ключевую ставку — ваш платеж становится меньше. Если поднимает — платить придётся больше. Это не теория: в 2022–2023 годах многие заемщики с плавающей ставкой сэкономили до 20% на переплате, просто потому что ЦБ резко снизил ставку.

Связь между ключевой ставкой ЦБ, основным инструментом денежно-кредитной политики, который напрямую влияет на цены кредитов и депозитов и ипотекой проста: когда ЦБ снижает ставку, банки тоже снижают проценты по ипотеке, чтобы оставаться конкурентными. Но если вы берёте ипотеку с плавающей ставкой, вы не защищены от роста — и это главный риск. В 2022 году, когда ключевая ставка подскочила до 20%, многие заемщики столкнулись с резким ростом платежей. Пока у вас есть стабильный доход — это работает. Если же вы работаете в нестабильной отрасли, лучше выбрать фиксированную ставку.

фиксированная ставка по ипотеке, кредит с неизменным процентом на весь срок, обычно от 3 до 20 лет даёт предсказуемость. Вы точно знаете, сколько будете платить каждый месяц. Но за эту стабильность вы платите выше начальную ставку — часто на 1–3% больше, чем у плавающей. В 2024–2025 годах, когда рынок ожидает снижения ключевой ставки, плавающая ставка снова становится привлекательной. Особенно если вы планируете досрочно погасить кредит через 5–7 лет — тогда вы не привязаны к долгосрочному тарифу.

Если вы выбираете между плавающей и фиксированной ставкой — не гонитесь за самой низкой цифрой на старте. Смотрите на историю изменений ставок, на ваш доход и на то, готовы ли вы к риску. У многих заемщиков, которые взяли ипотеку с плавающей ставкой в 2023 году, теперь платежи на 30% ниже, чем у тех, кто выбрал фиксированную. Но у тех, кто взял в 2021 году — наоборот, на 40% выше. Всё зависит от момента и вашей способности адаптироваться.

В этом разделе вы найдёте проверенные советы: как рассчитать, когда плавающая ставка реально выгодна, какие банки предлагают лучшие условия, как избежать ловушек с пересчётом и почему некоторые «выгодные» предложения на самом деле обходятся дороже. Здесь — не теория, а реальные кейсы, которые помогут вам не переплатить лишнее.