Переуступка ипотеки: что это, когда выгодно и как не потерять деньги

Когда речь заходит о переуступке ипотеки, это процесс передачи прав и обязательств по ипотечному кредиту от одного заемщика другому. Также это называют передачей ипотеки, и это не просто юридическая формальность — это реальный способ купить квартиру, не ждать одобрения нового кредита и не переплачивать за ставку. Вместо того чтобы идти в банк и проходить весь процесс заново, вы становитесь новым заемщиком по уже действующему кредиту. Банк остается тем же, но деньги теперь платит не прежний владелец, а вы.

Это особенно актуально, когда ставки выросли, а банки стали строже с одобрением. Если кто-то взял ипотеку два года назад по 8%, а сейчас ставки — 18%, то продавец может предложить вам купить его квартиру с уже оформленной ипотекой. Вы платите ему разницу между ценой квартиры и остатком долга, а дальше продолжаете платить по его кредиту. Это может сэкономить вам месяцы ожидания, отказы по доходу и дополнительные комиссии. Но здесь есть подводные камни: банк может не согласиться на передачу, в договоре могут быть скрытые условия, а прежний заемщик остается ответственным, пока не будет оформлено официальное переоформление.

Еще один важный момент — рефинансирование ипотеки, это когда новый банк берет на себя ваш долг и выдает новый кредит под более выгодные условия. Переуступка — это не рефинансирование. При переуступке вы не получаете новый кредит, вы просто подменяете заемщика. Поэтому, если вы хотите снизить ставку, переуступка не поможет — только если банк сам предложит новую ставку новому заемщику. А вот если вы хотите быстрее купить квартиру, не проходя долгую проверку дохода, переуступка — ваш вариант. Главное — проверить, что банк разрешает такую передачу, что нет задолженностей по штрафам, и что в договоре не написано «запрещена передача прав».

Еще один частый вопрос: можно ли купить квартиру с ипотекой, если вы не работаете? При переуступке банк смотрит не на ваш доход, а на то, как вы будете платить. Но если вы не подтвердите доход, банк откажет. Поэтому даже при переуступке нужно быть готовым к проверке: справки, выписки, подтверждение стабильности. И да, если вы покупаете квартиру у родственника — банк будет смотреть на это подозрительно. Это не запрещено, но требует дополнительных объяснений.

Что еще важно? Убедитесь, что квартира не в залоге у другого банка. Иногда продавец говорит, что у него один кредит, а на самом деле — два. Или он уже продал ее по договору купли-продажи, но не снял обременение. Это ловушка. Проверяйте выписку из ЕГРН, смотрите, кто числится залогодержателем, и требуйте письменное согласие банка на переуступку. Без этого вы рискуете остаться без квартиры и без денег.

Если вы рассматриваете переуступку ипотеки — вы не одиноки. Многие покупатели в 2025 году выбирают этот путь, чтобы обойти высокие ставки и жесткие требования к доходу. Но это не панацея. Это инструмент. Как и любой инструмент — он работает, если вы знаете, как им пользоваться. Ниже вы найдете реальные примеры, как люди проходили эту процедуру, где ошибались, что удалось сэкономить, и какие банки сегодня чаще всего соглашаются на такие сделки.