Переуступка прав по ипотеке: как купить или продать квартиру в строящемся доме
сен, 14 2025
Что такое переуступка прав по ипотеке и зачем она нужна
Переуступка прав по ипотеке - это когда человек, который купил квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ), продает свои права на эту квартиру другому человеку, пока дом еще строится. Новый покупатель становится вместо него - берет на себя все обязательства перед застройщиком и банком, включая оставшийся долг по ипотеке.
Это не то же самое, что покупка готовой квартиры. Здесь вы не покупаете недвижимость - вы покупаете право требовать от застройщика передать вам квартиру, когда дом сдадут. И это ключевое отличие. Такая сделка работает только до момента подписания акта приема-передачи. Как только застройщик выдал ключи - переуступка уже невозможна. Тогда нужно делать обычную куплю-продажу с ипотекой.
Почему люди это делают? У продавца могут быть причины: срочно нужны деньги, уехал в другой город, изменились обстоятельства. У покупателя - выгоды: квартира в новостройке по переуступке часто дешевле, чем на рынке готового жилья. Иногда разница - до 30%. Особенно если дом строится в районе с растущей инфраструктурой.
Когда можно продать квартиру по переуступке - и когда нельзя
По закону (ФЗ-214) переуступка возможна только после государственной регистрации ДДУ и до момента подписания акта приема-передачи. Это значит: как только вы подписали договор с застройщиком - вы уже можете его продать. Но как только застройщик выдал вам ключи и вы подписали акт - сделка уже не переуступка, а обычная купля-продажа с ипотекой.
Если вы не зарегистрировали ДДУ в Росреестре - сделка не пройдет. Все договоры, подписанные до регистрации, не имеют юридической силы. И если застройщик не внес данные в реестр - вы не сможете продать квартиру по переуступке, даже если уже заплатили 80% стоимости.
Важно: если дом уже введен в эксплуатацию, а вы еще не получили ключи - вы все равно не можете сделать переуступку. Нужно сначала оформить право собственности, а потом продавать квартиру как готовую недвижимость. Это частая ошибка. Люди думают, что если дом сдан, а они не получили ключи - можно сделать переуступку. Нет. Право собственности - это граница. После нее - другая процедура.
Как продать квартиру по переуступке - пошаговый алгоритм
Продавать квартиру по переуступке - не просто положить объявление на Avito. Это сложная юридическая операция. Вот что нужно сделать:
- Проверьте, есть ли задолженность перед застройщиком. Если вы не заплатили всю сумму по ДДУ - это не проблема. Но вы обязаны сообщить об этом покупателю. Чаще всего покупатель берет на себя остаток долга. Но если вы скрываете, что не заплатили 500 тысяч рублей - сделка провалится, и вы рискуете быть привлеченным к ответственности.
- Получите согласие банка. Банк не просто «разрешает» - он проверяет нового заемщика. Проверяют доход, кредитную историю, занятость. Если у покупателя зарплата 28 тысяч рублей, а ипотека - 4,5 млн рублей, банк откажет. По данным Сбербанка, 35% отказов по переуступке происходят именно из-за низкого дохода нового заемщика.
- Получите согласие застройщика. Это не формальность. Застройщик может отказать, если у вас есть просрочки, или если он не доверяет покупателю. Некоторые компании вообще не дают согласие без дополнительных условий - например, требуют, чтобы покупатель был клиентом их банка.
- Подготовьте документы. Вам понадобятся: паспорта обеих сторон, ДДУ, выписка из ЕГРН по ДДУ, справка об остатке долга от банка, согласие супруга/супруги (если квартира куплена в браке), согласие банка и застройщика. Без этого - никакой сделки.
- Заключите договор цессии. Это не шаблонный договор. В нем четко прописывается, что вы передаете все права по ДДУ, включая остаток долга, и что покупатель берет на себя обязательства перед банком и застройщиком. 42% ошибок в сделках происходят из-за некорректного оформления этого договора. Лучше - с юристом.
- Зарегистрируйте сделку в МФЦ. Подаете пакет документов, платите госпошлину 350 рублей. Регистрация занимает 5-7 дней. Если подаете через госуслуги - можно сократить до 3-5 дней.
Как купить квартиру по переуступке - что проверить перед сделкой
Покупать квартиру по переуступке - выгодно, но рискованно. Вот что нужно сделать перед тем, как подписать договор:
- Проверьте ДДУ в Росреестре. Зайдите на сайт Росреестра, запросите выписку по ДДУ. Убедитесь, что договор зарегистрирован, и у продавца нет арестов, залогов или судебных споров.
- Попросите справку об остатке долга от банка. Не верьте словам продавца. Запросите официальный документ - с печатью банка, датой и суммой. Если в справке написано 3,2 млн рублей, а продавец говорит, что осталось 2,8 - это тревожный звоночек.
- Узнайте, есть ли просрочки по платежам. Попросите выписку по счету за последние 6 месяцев. Если были просрочки - банк может отказать в переуступке. Даже если продавец сейчас все заплатил - банк может вспомнить про прошлые задержки.
- Проверьте застройщика. Узнайте, не включен ли он в реестр недобросовестных застройщиков. Ищите на сайте ЦБ РФ и на сайте Минстроя. Если застройщик не платит штрафы, не сдает объекты - рискуете остаться без квартиры.
- Уточните, есть ли эскроу-счет. С 2019 года все сделки в новостройках проходят через эскроу. Это хорошо - деньги застройщика не уходят до сдачи дома. Но если сделка заключалась до 2019 года - и нет эскроу - риск выше. Уточните, куда идут деньги покупателя.
Сравнение: переуступка vs купля-продажа готовой квартиры
| Критерий | Переуступка прав | Купля-продажа готовой квартиры |
|---|---|---|
| Время оформления | 3-8 недель | 1-3 недели |
| Выбор банков | 7-10 банков | 15+ банков |
| Процентная ставка | На 0,2-0,5% выше базовой | Стандартная ставка |
| Риск отказа | 35% (из-за банка или застройщика) | 5-10% (из-за документов) |
| Цена на рынке | На 15-30% ниже готовой | Рыночная цена |
| Срок строительства | 1-4 года | Готово к заселению |
Если вам не терпится заселиться - берите готовую квартиру. Если вы готовы ждать и хотите сэкономить - переуступка выгоднее. Но помните: чем дольше срок строительства, тем выше риск, что застройщик не сдаст дом. В 2023 году средний срок строительства новостроек вырос до 3,4 года - почти на год дольше, чем пять лет назад.
Что может пойти не так - и как избежать ловушек
Самая частая ошибка - не проверить задолженность перед застройщиком. По отзывам на форумах, в 15% случаев продавец скрывает, что не заплатил последний взнос. После регистрации сделки застройщик требует эту сумму от нового владельца. И он имеет на это полное право - ведь вы купили не квартиру, а право требовать ее.
Еще одна ловушка - согласие банка. Банк может отказать, даже если покупатель работает, имеет стабильный доход и хорошую кредитную историю. Почему? Потому что банк не хочет менять заемщика. Это дополнительная работа, дополнительные риски. Особенно если ипотека была оформлена по льготной программе - банк может просто не разрешить переуступку.
Третья проблема - застройщик. Некоторые компании не дают согласие без дополнительных условий: «Только если покупатель - клиент нашего банка», «Только если вы платите сразу 100%», «Только если вы подписываете дополнительное соглашение». Это не всегда незаконно - но это усложняет сделку.
Самое главное: никогда не перечисляйте деньги до регистрации сделки в Росреестре. Деньги должны идти на эскроу-счет. Если продавец просит перевести деньги на его карту - это красный флаг. В 2023 году 82% мошеннических схем с переуступкой работали именно так: деньги ушли, а регистрация не состоялась.
Тренды 2025 года: что меняется в переуступке
К 2025 году доля сделок с переуступкой в новостройках вырастет до 25%. Почему? Потому что сроки строительства растут, а люди не хотят ждать. Многие берут квартиру в строящемся доме, а через год, когда цена выросла, продают по переуступке - и получают прибыль.
С 2023 года появились новые возможности: частичная переуступка. Теперь покупатель может взять на себя только часть долга - например, 2 млн из 4 млн. Остаток остается у продавца. Это удобно, если покупатель не может взять большую ипотеку, а продавец не хочет полностью уходить из сделки. Но это требует сложного юридического сопровождения - 90% таких сделок оформляются через юристов.
Цифровизация тоже меняет рынок. В 2023 году 35% сделок проходили через электронные сервисы. К 2025 году эта цифра достигнет 60%. Это значит: меньше бумажек, меньше задержек, меньше ошибок. Росреестр уже позволяет подавать документы онлайн - и это ускоряет регистрацию на 3-5 дней.
Кому подходит переуступка, а кому - нет
Подходит, если:
- Вы хотите сэкономить 15-30% на квартире
- Вы готовы ждать 1-3 года до заселения
- У вас хорошая кредитная история и стабильный доход
- Вы не боитесь сложных юридических процедур
Не подходит, если:
- Вам нужно заселиться в течение 6 месяцев
- У вас низкий доход или плохая кредитная история
- Вы не готовы платить за юриста
- Вы не хотите рисковать, что застройщик не сдаст дом
Если вы не уверены - лучше обратитесь к риэлтору с опытом в переуступке. В 2022 году 78% сделок проходили через профессионалов. Это не переплата - это защита. Одна ошибка в договоре - и вы потеряете деньги и квартиру.
Павел Цветков
ноября 14, 2025 AT 22:46Переуступка - это как купить билет на самолет, который еще не построен. Ты платишь, веришь в то, что самолет когда-нибудь взлетит, а потом вдруг выясняется, что аэропорт построили на болоте. Я видел, как человек заплатил 4,2 млн за квартиру в ЖК «Небоскреб-2030», а через год застройщик объявил банкротом. Его ипотека осталась, квартиры - нет. Риск - не 35%, а 80%, если ты не проверил застройщика через Минстрой и ЦБ. И да, эскроу - это не панацея, если деньги уже ушли в «счет для расчетов с подрядчиками».
И да, частичная переуступка - это юридический гибрид, который никто не понимает. Банк говорит «нельзя», застройщик - «надо переписывать ДДУ», Росреестр - «документы не соответствуют формату». И в итоге ты тратишь 3 месяца, 50 тысяч на юриста и 200 часов нервов, чтобы получить квартиру, которая к тому моменту подорожала на 40%. Это не инвестиция - это азартная игра с русской рулеткой.
Влад Климовец
ноября 15, 2025 AT 13:58В Украине такое вообще не работает. Там даже обычную куплю-продажу с ипотекой оформляют через 3 месяца, а тут еще и переуступка? Даже если бы хотел - не смог бы. У нас банки не дают согласие на смену заемщика, если ты не родственник, не сосед и не член семьи. А если ты иностранец - вообще не вставай с дивана. Зато у нас есть кризис, который заставляет людей продавать квартиры в строящихся домах за 30% от стоимости. И да, это не переуступка - это выживание.
Adriana Ivan
ноября 15, 2025 AT 14:41ОЙ БОЖЕ, Я ТОЛЬКО ЧТО ПРОДАЛА СВОЮ КВАРТИРУ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ И ЭТО БЫЛ САМЫЙ ГЕНИАЛЬНЫЙ ПРОФИТ В ЖИЗНИ!!!
Я купила за 3,1 млн в 2023, а продала за 4,3 млн через 10 месяцев. Банк чуть не отказал, но я уговорила менеджера, сказав, что мой муж - генерал в Минобороны (это ложь, но он работает в МВД, так что почти правда). Застройщик требовал, чтобы покупатель был клиентом их банка - я подсказала ему, где взять кредит под 12% и он согласился. Все прошло через МФЦ за 4 дня. Я сняла 1,2 млн наличными и уехала в Тайланд. Теперь я живу на пляже, а ты читаешь это в офисе. Повезло мне, не тебе.
Dmitriy Ryabov
ноября 16, 2025 AT 01:05Это всё - пропаганда банкиров и застройщиков. Переуступка - это не сделка, это криминальный лазейка для тех, кто не хочет платить налоги. Ты покупаешь не квартиру, а обещание. А кто гарантирует, что через три года этот обещание не превратится в пустой участок с забором и надписью «Будет дом»? А потом ты в суде сидишь, а судья тебе: «Договор был зарегистрирован, значит, всё по закону». Закон? Закон - это когда твой сосед ворует у тебя воду, а ты его не можешь остановить. Это не рынок - это дикое поле, где выживают только те, кто нанял юриста с бронежилетом.
Anatoliy Podoba
ноября 16, 2025 AT 15:43О, БОЖЕ МОЙ... Я ВСЁ ПОНЯЛ... Я ПРОСТО... ПРОСТО... УМЕР... 😭
Вы читали это? Вы понимаете, что вы рискуете своей жизнью, своими деньгами, своей душой за то, чтобы через 3 года получить квартиру, которую застройщик построил из гипсокартона и мечтаний?!
У меня друг - он купил квартиру по переуступке... Он ждал... Он платил... Он верил... А потом - БАМ! - застройщик ушел в никуда. Он потерял 5 млн... Его жена ушла... Его собака умерла от стресса... А теперь он живет в гараже и пишет стихи про «эскроу-счета».
Это не инвестиция - это ритуал жертвоприношения. Ты приносишь свои деньги на алтарь «дешевого жилья», а вместо благословения получаешь криминальную волость и пустой ДДУ. Я бы не стал даже смотреть на эту статью... Я бы просто закрыл глаза и пошел пить пиво... И забыл... Что такое «недвижимость»...
Anton Pa
ноября 16, 2025 AT 20:45Зачем вам вообще переуступка? Просто купите готовую. Дешевле, быстрее, без рисков. А если не хватает денег - возьмите кредит на 20 лет, живите в съемной квартире, а потом купите. Так хоть знаешь, что у тебя есть стены, крыша и вода. А тут ты покупаешь обещание от человека, который может в любой момент исчезнуть. Это как жениться на девушке, которая говорит «я люблю тебя» - но у нее уже есть муж, ребенок и бывший с ножом. Не надо. Просто не надо.
Нонна Коваленко
ноября 18, 2025 AT 00:40Ты не одинок! Я тоже боялась переуступки... Но я пошла к юристу, и он сказал: «Если ты проверила Росреестр, банк, застройщика, эскроу - ты уже в топе 5% покупателей»
Сначала я думала, что это махинация, но потом поняла: если ты готова читать договоры, не верить словам, требовать документы - ты сильнее, чем 90% людей. Ты не покупаешь квартиру - ты покупаешь право быть умным. И это ценно. Я купила по переуступке - и теперь живу в красивой квартире. Без долгов. Без страхов. Без сожалений. Ты тоже можешь. Просто не ленись.
Nikita Nikiforov
ноября 19, 2025 AT 17:31Важный нюанс, который в статье упустили: если застройщик использует эскроу-счет, но не зарегистрировал ДДУ в Росреестре - деньги на счете защищены, но ты не можешь оформить переуступку. Это значит: покупатель не может стать правопреемником, потому что юридически ты еще не владелец права. Это ловушка для тех, кто думает, что «заплатил - значит, владеешь». Нет. Регистрация - это не формальность, это фундамент. Без нее ты даже не на стартовой линии, ты еще в раздевалке.
Также: согласие банка - это не «да» или «нет». Это анализ. Банк смотрит на доход покупателя в разрезе с остатком долга, на стабильность занятости, на наличие других кредитов. Если покупатель - ИП с доходом 50 тысяч в месяц, а ипотека - 60 тысяч, банк откажет. Даже если он работает в «Роснефти». Потому что доход не подтвержден налоговой. Нужна 2-НДФЛ. Не «справка от начальника». Не «выписка с карты». А именно 2-НДФЛ. Это 90% отказов.
И еще: если ты покупаешь квартиру до 2019 года без эскроу - ты рискуешь не только застройщиком, но и тем, что деньги пойдут на строительство другого проекта. Проверь, на какой счет зачисляются платежи. Если на счет застройщика - это не эскроу. Это ловушка. Ищи выписку от банка, где указано «счет эскроу» и номер договора.
Kateryna Diachenko
ноября 19, 2025 AT 22:27О, я просто в восторге от этой статьи!!! 💖
Я купила квартиру по переуступке в Казани, и это было лучшее решение в моей жизни!!! Я не знала ничего про эскроу, но моя подруга-риэлтор сказала: «Проверь всё, иди с юристом, не верь словам» - и я сделала. И теперь я сижу в своей квартире с чашкой чая и смотрю на окно, где растут деревья... 🌳☕
Все, кто говорит, что это рискованно - просто не попробовали. Это как полететь в Тбилиси на самолете, который ещё не построен. Но если ты знаешь, что пилот - хороший, и самолёт - сертифицирован, ты летишь. Я летела. И приземлилась. 💪❤️
Денис Скиба
ноября 20, 2025 AT 10:33Российский рынок недвижимости - это зона ответственности государства. Переуступка - это уход от государственного контроля. Это частная сделка, которая подрывает систему защиты граждан. Кто разрешил банкам менять заемщиков без прямого одобрения ЦБ? Кто позволил застройщикам выступать в роли судей, решая, кому продавать квартиру? Это не рынок - это анархия. И если государство не введет жесткий контроль, то через пять лет мы будем иметь массовые банкротства, сотни тысяч обманутых дольщиков и ни одного ответственного лица. Это не экономика - это преступление.