Новостройка: как купить квартиру в новом доме и не попасть в ловушку

Когда вы покупаете новостройку, квартиру в доме, который еще строится или только сдан. Также известную как квартира в строящемся доме, она позволяет купить жилье дешевле, но несет риски, которых нет при покупке готового жилья. Многие думают, что новостройка — это просто дешевле. На деле это другой способ покупки: вы вкладываете деньги в будущее, а не в реальность. И если застройщик обанкротится, вы рискуете не только деньгами, но и временем — годами ожидания, судебными разбирательствами и потерей жилья.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, нужно понимать, как работает переуступка прав по ипотеке, процесс, когда вы покупаете уже оформленную ипотеку у другого покупателя. Это популярный способ, особенно если стройка идет медленно, а первоначальный покупатель хочет выйти из договора. Но здесь важно проверить: не заложена ли квартира, есть ли задолженности по платежам, и не нарушены ли условия банка. Также стоит обратить внимание на договор цессии, официальный документ, который передает права на квартиру от одного покупателя другому. Без него вы не станете законным владельцем, даже если заплатили деньги. А если вы покупаете напрямую у застройщика — тогда ключевое — первоначальный взнос, сумма, которую вы вносите сами, а не берете в кредит. В 2025 году минимальный взнос — 20%, но банки часто требуют больше, особенно если дом еще на стадии котлована. Чем меньше взнос, тем выше риск отказа и тем дольше вы будете ждать одобрения.

Ипотека в новостройке — не то же самое, что в готовом доме. Банки оценивают застройщика, сроки сдачи, статус разрешений. Если дом не включен в реестр участников долевого строительства — ни один банк не даст кредит. А если вы используете маткапитал — его можно потратить только после сдачи дома, а не при подписании договора. Это ловушка, в которую попадают многие: думают, что получат деньги сразу, а потом выясняется, что нужно ждать еще полгода.

Вы найдете здесь всё, что реально помогает: как проверить застройщика, какие документы требуют банки, как не переплатить при переуступке, и почему иногда лучше подождать с покупкой, чем спешить. Здесь нет советов типа «выбирайте надежные проекты» — есть конкретные шаги, которые вы можете сделать уже сегодня, чтобы не остаться без денег и без квартиры.