Ипотека с переменной ставкой: как не переплатить и не остаться без жилья

Ипотека с переменной ставкой — это кредит, где размер платежа меняется в зависимости от ключевой ставки ЦБ, основной процент, который устанавливает Центральный банк для коммерческих банков. Также известна как плавающая ставка, она не фиксируется на весь срок и может расти или падать каждые 3, 6 или 12 месяцев. В 2024–2025 годах такие ипотеки стали популярны из-за снижения ставок, но многие забывают: то, что снижается сегодня, может вырасти завтра. Банки предлагают их как «выгодный старт», но не всегда честно говорят о рисках.

Связь между ипотекой с переменной ставкой, кредитом, процентная ставка которого зависит от рыночных условий и ключевой ставкой ЦБ, основной инструмент денежно-кредитной политики, влияющий на все кредиты в стране — прямая и жесткая. Если ЦБ поднимает ставку на 1%, ваша ипотека тоже вырастет — и вы сразу начнете платить больше. Нет гарантий, что ставка упадет снова. Это не инвестиция — это игра с риском. Многие берут такую ипотеку, потому что ставка ниже на 1–2% по сравнению с фиксированной. Но если ставка ЦБ поднимется на 3% за два года, вы потеряете всю эту «экономию» и еще добавите переплату. В 2023 году более 12% заемщиков с переменной ставкой столкнулись с ростом платежа на 30% и больше — и не все смогли его покрыть.

Что делать, если вы рассматриваете такой вариант? Сначала посмотрите, насколько долго банк фиксирует ставку — чаще всего это 1–3 года. Потом посчитайте, сколько вы будете платить, если ставка вырастет на 5%: не на текущую, а на максимальную, которую банк разрешает по договору. Многие не читают мелкий шрифт — и потом удивляются, почему платеж вырос вдвое. Второй шаг: оцените, насколько ваш доход устойчив. Если вы работаете в сфере, где зарплаты часто снижаются (например, в торговле или туризме), переменная ставка — плохая идея. Третий: не забывайте про переплату по ипотеке, общая сумма, которую вы отдаете банку сверх суммы кредита. Она может быть выше, чем при фиксированной ставке, если вы не успеете погасить кредит до роста процентов.

Ипотека с переменной ставкой — не враг и не спасение. Это инструмент. Он работает, если вы готовы к риску, понимаете, как он устроен, и не надеетесь на «автоматическое» снижение ставок. В списке ниже — реальные истории, расчеты и советы от тех, кто уже прошел через это: как выбрать банк, когда переключиться на фиксированную ставку, как не попасть в долговую ловушку и почему даже при низкой ставке вы можете терять больше, чем думаете.