Ипотека для ИП: условия, документы и как получить в 2025 году

Когда вы ИП, индивидуальный предприниматель — физическое лицо, ведущее бизнес без образования юрлица. Также известен как самозанятый, он может оформить ипотеку, но не как обычный сотрудник с зарплатой по трудовой книжке. Банки не видят ваш доход в виде справки 2-НДФЛ — они смотрят на декларации, выписки по счету и налоговые отчеты. Это не барьер, а другой способ оценки. Многие ИП уже купили квартиры, и вы тоже можете, если знаете, как подать заявку.

Ключевой вопрос — документы для ипотеки, набор бумаг, который банк требует от предпринимателей вместо справки о доходах. Вам понадобятся: декларация 3-НДФЛ за последние 2 года, выписки с расчетного счета за 6–12 месяцев, свидетельство о регистрации ИП, ОГРНИП и, если есть, подтверждение стабильного бизнеса — контракты, чеки, налоговые уведомления. Банки не верят на слово — они хотят увидеть, что деньги приходят регулярно. Если ваш доход растет, а вы платите налоги — это ваше преимущество. Не пытайтесь скрыть расходы — честность повышает шансы.

Еще один важный элемент — первоначальный взнос, сумма, которую вы вносите сами при покупке квартиры. Для ИП он часто выше — от 20% до 30%. Почему? Банк считает вас рискованнее, чем офисный работник. Но если у вас есть накопления, маткапитал или помощь от родителей — это снижает нагрузку. Некоторые банки, как Сбер, ВТБ и Газпромбанк, предлагают программы для ИП с пониженным первоначальным взносом, если бизнес работает больше 2 лет. Не ищите «самый низкий процент» — ищите банк, который понимает вашу модель дохода.

Скоринг для ИП работает иначе. Банк смотрит не только на вашу зарплату, но и на оборот счета, частоту операций, наличие постоянных клиентов и даже то, как вы ведете бизнес в приложении. Если вы регулярно переводите деньги на счет, платите налоги и не снимаете всё под ноль — ваш скоринг растет. А если вы ведете бизнес на личном счете и переливаете деньги туда-сюда — это красный флаг. Разделите личные и бизнес-финансы — это не просто совет, а условие одобрения.

Если вы только начали бизнес, не отчаивайтесь. Есть программы с поручителем, где созаемщик — человек с официальной зарплатой — берет на себя часть риска. Или вы можете подождать год-два, пока ваш бизнес покажет стабильность. Не спешите брать ипотеку сразу после регистрации ИП — это почти всегда приводит к отказу. Лучше потратить время на чистые выписки, чем на бесконечные попытки подать заявку.

В 2025 году банки стали чуть гибче, но не потому что стали добрыми. Они научились анализировать данные предпринимателей. И если вы умеете говорить на языке финансовых отчетов — вы не хуже, а иногда даже лучше, чем офисный работник. В этом разделе вы найдете реальные примеры, как ИП получали ипотеку, какие ошибки они допускали и как избежать ловушек, которые отбирают деньги, а не дают квартиру.