Ипотека на коммерческую недвижимость: условия кредитования под бизнес в 2026 году

Если вы хотите купить офис, магазин, склад или другое помещение для бизнеса, ипотека на коммерческую недвижимость - один из немногих способов это сделать. Но это не та же ипотека, что для квартиры. Условия совсем другие, и если вы не знаете, на что обращать внимание, можно легко попасть в ловушку высоких платежей и отказов.

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Банки дают такие кредиты четырем группам: организациям, индивидуальным предпринимателям (ИП), самозанятым и обычным физическим лицам. Это значит, что даже если вы не зарегистрированы как бизнес, но хотите купить помещение под аренду или торговлю, вы можете подать заявку.

Но требования строгие. Все заемщики должны быть старше 18 лет. Для ИП и бизнесменов - обязательное условие: бизнес должен работать минимум 12 месяцев. Банк проверит, прибыльный ли он: если за прошлый год вышли убытки, а не прибыль, шансы на одобрение падают. Хорошая кредитная история - тоже не опция, а требование.

Сколько нужно внести первоначальным взносом?

Первоначальный взнос - это то, что чаще всего ломает планы. Для обычного человека с официальной зарплатой - от 15% до 20% от стоимости объекта. Но если вы не можете подтвердить доход, банк потребует 30-50%. Это не выдумка: такие условия есть у Сбербанка, Абсолют Банка и других.

Для ИП и самозанятых - от 20% до 50%. Например, в Абсолют Банке минимальный взнос - 40%, но если вы добавите еще один объект в залог (например, автомобиль или оборудование), его можно снизить до 20%. Это важный нюанс: чем больше collateral, тем ниже требуемый взнос.

Почему так много? Потому что банк не верит, что вы сможете платить, если доходы нестабильны. Коммерческая недвижимость - это не жилье, где люди платят до последнего. Если бизнес провалится, вы можете просто уйти, а банк останется с непродаваемым складом.

На сколько лет дают кредит?

Тут разница огромная. Для физических лиц - до 30 лет. Да, именно так: если вы не бизнес, а просто человек, который хочет купить магазин, вам могут дать 30-летнюю ипотеку. Это единственное преимущество, которое есть у частных лиц.

Для организаций и ИП - максимум 10-15 лет. Сбербанк и Россельхозбанк дают до 10 лет. Абсолют Банк - до 15. Это значит, что если вы берете кредит под склад, вы будете платить почти вдвое больше в месяц, чем если бы брали ипотеку на квартиру на 30 лет.

Короткий срок - это не просто неудобство. Это значит, что ежемесячный платеж может быть в 1,5-2 раза выше. Для малого бизнеса это может стать критичным. Если вы не рассчитали, что через три года вы не сможете платить - кредит может пойти в просрочку, а объект - в аукцион.

Какие процентные ставки сейчас?

В 2025 году ставки по коммерческой ипотеке доходили до 33%. Сейчас, в феврале 2026, средняя ставка - 11-14%. Это выглядит как улучшение, но на деле - не все так просто.

Эти цифры - средние по рынку. Если вы - ИП с небольшим оборотом, без финансовой отчетности и с плохой кредитной историей - вам предложат 18-22%. А если вы - крупная компания с годовой прибылью в 100 млн рублей, вам могут дать 10-12%.

Самые низкие ставки - у специальных программ поддержки малого бизнеса. Они работают через фонды и не всегда доступны напрямую. Обычно такие программы требуют участия в государственных инициативах, например, «Деловая Россия» или региональных проектах. Если вы не в этих программах - вам дадут стандартную ставку от 16,9% и выше.

Сравните: ипотека на квартиру - 12-14%. Коммерческая - 16,9-22%. Разница в 5-8 процентных пунктов - это не мелочь. За 10 лет это может быть переплата в 2-3 миллиона рублей.

Какие объекты банки одобряют?

Не вся недвижимость подходит. Банки имеют списки одобренных объектов. Если вы нашли идеальный склад за 40 млн, но его нет в списке Сбербанка - кредит не дадут. Это касается и новых зданий, и старых.

Что проверяют:

• Наличие кадастрового паспорта - обязательно
• Год постройки - если здание старше 30-50 лет, могут отказать или потребовать дополнительную экспертизу
• Подключение к коммуникациям - без воды, электричества, канализации - нет
• Расстояние от города - если объект дальше 50 км от крупного населенного пункта, шансы снижаются
• Отсутствие обременений - аресты, долги, ипотеки у предыдущего владельца - это отказ
• Площадь - Сбербанк не дает кредиты на объекты больше 350 м² для физлиц

Здания под строительство, аварийные, или в бизнес-центрах без отдельного входа - тоже не пройдут. Это значит, что если вы мечтали купить «бизнес-квадрат» на первом этаже торгового центра - скорее всего, банк скажет «нет».

Какие банки дают ипотеку на коммерческую недвижимость?

На рынке в 2026 году основные игроки - Сбербанк, Россельхозбанк и Абсолют Банк. У каждого свои правила.

Сбербанк: Максимум 10 лет, до 50 млн рублей для физлиц, до 500 млн для компаний. Разрешают покупать землю вместе с объектом. Не дают кредиты на объекты старше 50 лет. Требуют подтверждение дохода.

Россельхозбанк: Также 10 лет, но есть уникальная возможность - отсрочка платежа по основному долгу до 12 месяцев. Это полезно, если вы покупаете помещение, которое нужно ремонтировать перед сдачей в аренду. Можно не платить по кредиту первые полгода-год - только проценты.

Абсолют Банк: Самый гибкий. До 15 лет, и можно снизить взнос с 40% до 20%, если добавите залог - например, грузовик или оборудование. Это единственный банк, где реально можно взять ипотеку, даже если у вас нет больших накоплений.

Есть и другие банки - ВТБ, Газпромбанк, Почта Банк - но их условия хуже, или они не работают с частными лицами. Лучше сосредоточиться на трех вышеуказанных.

Как рассчитать, сможете ли платить?

Банк не смотрит только на ваш доход. Он считает показатель долговой нагрузки (ПДН). Это отношение всех ваших ежемесячных платежей (кредиты, ипотека, кредитки, алименты) к вашему доходу.

Оптимальный ПДН - не выше 50%. То есть, если вы зарабатываете 150 тысяч в месяц, ваши обязательства не должны превышать 75 тысяч. Если у вас уже есть автокредит на 20 тысяч и кредитка на 5 тысяч - на ипотеку останется только 50 тысяч. Это значит, что вы можете взять кредит не более чем на 50-60 млн рублей, в зависимости от ставки и срока.

Используйте калькуляторы на сайтах банков - они учитывают все: ставку, срок, взнос, ПДН. Не полагайтесь на угадывание. Пример: если вы берете 60 млн под 18% на 10 лет, ежемесячный платеж - около 100 тысяч. При доходе 150 тысяч - это 67% ПДН. Отказ гарантирован.

Чего не хватает в системе?

Главное - нет государственной поддержки. Для жилья есть льготные программы: ипотека с господдержкой, материнский капитал, субсидии. Для коммерческой недвижимости - ничего. Единственное исключение - промышленные ипотеки для производства, но не для магазинов или офисов.

Также нет гибких условий. Вы не можете взять кредит с отсрочкой, если не в программе Россельхозбанка. Нет кредитных линий с возможностью частичного погашения без штрафов. Нет «пенсионных» программ для пожилых предпринимателей. Нет льгот для сельских бизнесов - только в крупных городах.

И самое сложное: банки не хотят рисковать. Они не верят в малый бизнес. Поэтому условия - как для крупных корпораций, а вы - маленький店主, который хочет просто открыть кофейню. Вы не вписываетесь в их шаблон.

Что делать, если отказали?

Если банк отказал - это не конец. Попробуйте:

• Увеличить первоначальный взнос до 50% - это снизит ПДН и уберет риск
• Привлечь поручителя с хорошей зарплатой
• Взять объект на меньшую сумму - например, не 100 м², а 60 м²
• Проверить, есть ли ваш объект в списке одобренных - если нет, ищите другой
• Сменить банк - Абсолют Банк может одобрить, где Сбербанк отказал

Или - рассмотрите альтернативу: аренда с правом выкупа. Некоторые собственники предлагают такой вариант. Вы платите аренду, часть которой идет в счет выкупа. Это дольше, но безопаснее, чем ипотека с высоким риском.

Что выбрать: ипотека или кредит?

Не все знают, что есть еще один вариант - коммерческий кредит под залог недвижимости. Он не ипотека, но тоже работает.

Преимущества:

• Быстрее оформляется - за 3-5 дней
• Не требует подтверждения дохода
• Можно взять на любую недвижимость - даже без кадастрового паспорта

Недостатки:

• Ставка выше - 19-25%
• Срок короче - до 5 лет
• Ежемесячный платеж выше

Если вам нужно быстро купить объект и вы готовы платить больше, чтобы не ждать 3 недели - кредит под залог может быть лучшим выбором. Если вы хотите платить меньше и дольше - ипотека, но только если вы подходите под условия.