Кредит под залог недвижимости: условия, риски и преимущества в 2025 году

Кредит под залог недвижимости: условия, риски и преимущества в 2025 году апр, 7 2025

Что такое кредит под залог недвижимости?

Это когда банк даёт вам крупную сумму денег, а вы в ответ передаёте ему в обеспечение свою квартиру, дом или другую недвижимость. Если вы начнёте не платить - банк сможет продать эту недвижимость, чтобы вернуть свои деньги. Это не ипотека, хотя похоже: здесь нет требований покупать жильё, и деньги можно тратить на что угодно - на ремонт, бизнес, оплату других долгов, даже на путешествия.

В 2025 году этот вид кредитования стал намного популярнее. Раньше люди боялись: «А вдруг потеряю дом?». Теперь всё иначе. Люди понимают: если у вас есть недвижимость, а проценты по другим кредитам - 25-30%, то взять кредит под залог - не риск, а разумное решение. Ставки здесь начинаются от 10,6% годовых. Это почти в два раза ниже, чем по обычному потребительскому кредиту.

Какие условия предлагают банки в 2025 году?

Условия зависят от банка, но есть общие рамки. Сумма, которую вам дадут, - от 500 тысяч до 40 миллионов рублей. Но не всю стоимость недвижимости: банк оценивает её и выдаёт не более 60-80% от рыночной цены. Например, если ваша квартира стоит 10 млн рублей, вам дадут максимум 8 млн. Минимальная сумма - обычно 200-500 тысяч, чтобы банку было выгодно оформлять сделку.

Срок - от 3 до 30 лет. В Сбербанке и некоторых других можно брать до 30 лет. Это значит, что ежемесячный платёж будет намного ниже, чем при кредите на 5 лет. В Газпромбанке минимальный срок - 4 года, а в Совкомбанке - 3 года. Долгосрочность - ключевое преимущество. Вы платите меньше каждый месяц, даже если сумма большая.

Ставки в 2025 году варьируются:

  • Сбербанк: от 23,9% (максимум 20 млн ₽)
  • ВТБ: от 25,05% до 30,97% (до 40 млн ₽)
  • Газпромбанк: от 17,68% до 30,43% (до 30 млн ₽)
  • Совкомбанк: от 19,89% до 29,41% (до 30 млн ₽)

Самые низкие ставки - у Газпромбанка, но только если у вас зарплатная карта или вы оформляете страхование. Ставка 10,6% - это редкость, она доступна только при идеальной кредитной истории, официальном доходе и ликвидной недвижимости в крупном городе.

Что принимают в залог?

Банки не берут всё подряд. Недвижимость должна быть ликвидной - то есть легко продаваемой. Это значит:

  • Квартира - обязательно с отдельной кухней и санузлом, без перепланировок без разрешения
  • Апартаменты - принимают, но ставка выше, чем на обычную квартиру
  • Таунхаусы и загородные дома - да, если находятся в зоне с развитой инфраструктурой
  • Комнаты в коммуналке - да, но только в крупных городах, и сумма будет меньше
  • Гаражи - редко, только если рядом есть спрос и они оформлены как отдельные объекты
  • Коммерческая недвижимость - офисы, магазины, склады - тоже подходят, но ставки выше

Важно: недвижимость должна быть в вашей собственности. Если вы живёте в квартире, но она оформлена на родителей - вы не можете её заложить. Но есть исключение: Газпромбанк позволяет заложить недвижимость супруга, родителей или совершеннолетних детей - если они будут созаемщиками.

Мужчина передаёт ключи от дома банку, женщина держит документы о собственности.

Преимущества: почему это выгодно?

Плюсы очевидны. Во-первых, ставки ниже. Во-вторых, суммы выше. В-третьих, сроки длиннее. Это три ключевых преимущества, которые делают этот кредит лучшим выбором для рефинансирования.

Представьте: у вас пять кредитов - по 500 тысяч каждый, со ставками 25-30%. Ежемесячные платежи - 25-30 тысяч рублей. Вы берёте кредит под залог на 2,5 млн рублей под 15% на 20 лет. Платёж - около 20 тысяч. Вы сэкономили 5-10 тысяч в месяц. И теперь платите только одному банку, а не пяти.

Также вы можете использовать эти деньги без ограничений: на ремонт, покупку машины, лечение, образование. Никто не спрашивает, на что вы тратите. Главное - вы платите. И если у вас есть стабильный доход, даже если кредитная история не идеальная - банк может одобрить кредит, потому что есть залог.

Риски: что может пойти не так?

Главный риск - потерять недвижимость. Если вы не платите 3-6 месяцев, банк начнёт процедуру взыскания. Это не мгновенно. Сначала идёт судебное разбирательство, потом - аукцион. Но если вы не смогли выйти на связь, не смогли договориться - квартира уйдёт с торгов. И вы останетесь без жилья и без денег.

Ещё один риск - переоценка. Банк может оценить вашу квартиру ниже рыночной цены. Например, вы думаете, что она стоит 8 млн, а оценщик говорит - 6,5 млн. Тогда вы получите только 5,2 млн вместо 6,4 млн. Это происходит, если дом старый, в плохом районе или с проблемами в документах.

Если на недвижимости уже есть обременение - например, действующая ипотека - банк может отказаться или снизить сумму. Он не хочет брать на себя сложный объект. Также не все банки принимают недвижимость за пределами крупных городов. В Тюмени - да. В селе на окраине - нет.

Как оформить: пошагово

  1. Оцените, зачем вам нужен кредит. Если цель - закрыть дорогие долги - это правильный выбор. Если просто хочется купить новую мебель - лучше взять потребительский кредит на 3 года.
  2. Проверьте, какая у вас недвижимость. Убедитесь, что она оформлена в собственность, без арестов и споров. Соберите документы: свидетельство о праве собственности, паспорт, ИНН, справка о доходах.
  3. Выберите банк. Сравните ставки, сроки, лимиты. Газпромбанк - лучший по ставкам. Сбербанк - по сумме и сроку. Совкомбанк - по гибкости.
  4. Закажите оценку. Это делает специальная компания. Стоимость - от 2 до 5 тысяч рублей. Domclick и другие банки предлагают оценку за 3 дня онлайн.
  5. Подайте заявку. Можно через сайт, мобильное приложение или в офисе. В некоторых банках - до 2 минут на онлайн-одобрение через Госуслуги.
  6. Подождите решение. Обычно 7-14 дней. Если всё хорошо - вас пригласят подписать договор. Документы регистрируют в Росреестре, и вы получаете деньги на карту.
Семьи слушают финансового консультанта, сравнивающего дорогие кредиты с выгодным займом под залог.

Как снизить ставку?

Ставка не фиксирована. Её можно снизить. Вот как:

  • Страхование жизни и здоровья - снижает ставку на 1-2%
  • Официальная зарплата - особенно если вы получаете её на карту этого банка
  • Созаемщик с хорошей кредитной историей - например, супруг или родитель
  • Поручитель - если у вас слабая кредитная история
  • Дополнительное обеспечение - например, автомобиль или дача

Если вы зарплатный клиент Сбербанка или ВТБ - ставка может быть на 3-5% ниже. Это стоит учитывать при выборе банка.

Кому подходит, а кому - нет?

Этот кредит - не для всех. Он идеален, если:

  • У вас есть недвижимость в собственности
  • Вы платите высокие проценты по другим кредитам
  • У вас стабильный доход - даже если он не очень большой
  • Вы готовы платить долгие годы

Не подходит, если:

  • Вы не уверены в стабильности дохода (например, работаете по сменам или фрилансом без подтверждения)
  • Ваша недвижимость - комната в коммуналке в глубинке
  • Вы планируете продать квартиру в ближайшие 2-3 года
  • У вас уже есть ипотека, и вы не можете её закрыть

Что меняется в 2025-2026 году?

Рынок движется в сторону упрощения. Банки всё чаще принимают недвижимость за пределами МКАД. В Тюмени, Екатеринбурге, Казани - условия становятся такими же, как в Москве. Онлайн-оформление уже не роскошь - это стандарт. Domclick и Газпромбанк позволяют подать заявку и получить одобрение за 2 минуты.

Ожидается, что к 2026 году ставки опустятся до 8-9% для зарплатных клиентов. Сроки могут вырасти до 35 лет. Но при этом требования к ликвидности ужесточатся: банки будут отсекать старые дома, квартиры без санузла, объекты в сельской местности.

Главное - не спешите. Сравните 3-4 банка. Посчитайте, сколько реально сэкономите. Не берите кредит «на всякий случай». Берите, если есть чёткий план: закрыть долги, инвестировать, улучшить жильё. И тогда он станет не риском, а инструментом для улучшения финансов.

Теги:

10 Комментарии

  • Image placeholder

    Anatoliy Podoba

    ноября 16, 2025 AT 13:28
    Опять эти банки с их 10,6%... Ну да, конечно, если у тебя идеальная кредитная история, зарплата в Сбере, квартира в центре Москвы и ты не болеешь, не разводишься и не теряешь работу. А если нет? Тогда тебя ждёт 25% и пакет документов, который тяжелее чем мой бывший муж после бутылки водки. И да, я это прошёл. Не советую.
  • Image placeholder

    Anton Pa

    ноября 16, 2025 AT 14:44
    Блин, а я думал, это про кредиты... А оказалось - про то, как тебя обманывают с красивыми цифрами и потом забирают дом за 3 месяца неуплаты. Я бы дал 100 баллов за драму, но 0 за честность. 🤡
  • Image placeholder

    Нонна Коваленко

    ноября 18, 2025 AT 06:45
    Вы вообще понимаете, что 80% от рыночной стоимости - это не реальная цена, а фантазия оценщика? У меня соседка продала квартиру за 9 млн, а банк оценил в 6,2 - и сказал, что это «оптимистичная оценка». Я смеялся, пока не увидела её слёзы. Это не кредит - это ловушка с подпиской на аукцион
  • Image placeholder

    Nikita Nikiforov

    ноября 18, 2025 AT 10:57
    Конечно, ставки ниже, чем по потребительским, но вы забываете про скрытые расходы: оценка, страхование, нотариус, госпошлина, комиссия за досрочное погашение, плата за ведение счёта, а также обязательное страхование имущества - которое стоит столько же, сколько и проценты за первый год. В итоге, если считать всё в годовом эквиваленте, реальная ставка может быть на 4-7% выше, чем заявленная. И это не миф - это цифры из договоров, которые никто не читает. Я сам работал в банке 8 лет. Не верьте рекламе.
  • Image placeholder

    Kateryna Diachenko

    ноября 19, 2025 AT 05:38
    Девочки, я взяла кредит под залог своей комнаты в коммуналке в Харькове - и получила 1,2 млн! 🎉 Банк даже не спросил, где санузел! Теперь я отремонтировала квартиру, купила машину и уехала на месяц в Грузию! 🌿✨ Это не риск - это шанс! Не бойтесь, берите!
  • Image placeholder

    Денис Скиба

    ноября 19, 2025 AT 05:50
    В России, где каждый третий живёт в «неликвидной» квартире, а банки требуют «идеальную» - это не кредитование, а расизм по недвижимости. Кто-то в Сибири, кто-то в Кузбассе - у них тоже есть дома. Но их не считают «ликвидными». Это не экономика - это колониальная политика из Москвы. И да, я смотрю на вас, Газпромбанк, с презрением.
  • Image placeholder

    Фортунат Иванец

    ноября 19, 2025 AT 20:43
    Я взял кредит под залог дачи в Минской области - и всё прошло идеально! Банк даже не требовал страховку, и ставка была 11,2%... Просто потому, что я вежливый и спокойный человек. Не надо паниковать. Главное - не ссориться с менеджером, не кричать и не требовать «сразу деньги». Потому что банки - это не звери. Они люди. И они любят спокойных клиентов. 💪
  • Image placeholder

    ruy yana

    ноября 20, 2025 AT 05:09
    Это не кредит это убийство
  • Image placeholder

    Priscilla Pavljuk

    ноября 20, 2025 AT 13:12
    Тысячи людей уже использовали этот кредит, чтобы выйти из долговой ямы. Не слушайте тех, кто боится. Считайте, сравнивайте, планируйте - и действуйте. Это не про риск, это про стратегию. Вы можете сделать это. Я верю в вас 💪❤️
  • Image placeholder

    Elena Novikova

    ноября 22, 2025 AT 00:51
    Конечно, ставки ниже - но вы же понимаете, что банк не даст вам деньги, чтобы вы «отремонтировали кухню». Это инструмент для финансово грамотных лиц, обладающих ликвидными активами и стабильным cash flow. Если вы не можете составить баланс за последние 12 месяцев - вам не место в этом рынке. Это не «кредит для всех» - это привилегия для тех, кто не живёт в режиме «дожить до зарплаты».

Написать комментарий