Ипотека по УСН: как ИП получить кредит на жильё и не попасть в ловушку
Когда вы работаете по УСН, упрощённая система налогообложения, которую используют многие ИП и малый бизнес. Также известна как упрощёнка, она упрощает налоги, но усложняет получение ипотеки. Банки не видят вашу зарплату — они смотрят на прибыль, которую вы декларируете. И если вы указали 300 тысяч рублей в год — они не поверят, что вы можете платить по ипотеке в 80 тысяч в месяц. Это не каприз. Это их алгоритм.
Ипотека для ИП — это не просто другой документ. Это другая игра. Доход по УСН, прибыль, которую вы показываете в декларации, а не оборот — это то, что банк берёт за основу. А справка 2-НДФЛ, документ, который работники получают от работодателя, но ИП не могут получить, потому что не платят себе зарплату в формате НДФЛ — вам не дадут. Вместо этого вам нужно: выписка из банка за 6–12 месяцев, налоговая декларация, бухгалтерский баланс, и желательно — подтверждение стабильного бизнеса. Некоторые банки требуют, чтобы вы работали по УСН минимум 2 года. Другие — смотрят на оборот. Третьи — вообще отказываются работать с ИП, если у вас нет созаемщика с официальной зарплатой.
Вы не одиноки. Многие ИП сталкиваются с тем, что банк говорит: «У вас хороший бизнес, но мы не понимаем ваш доход». И тут начинается самое интересное. Некоторые берут кредит под залог недвижимости — и получают ставку ниже, чем по ипотеке. Другие привлекают созаемщика — супруга, который работает в офисе. Третьи — идут в банки, которые специально работают с самозанятыми, как Тинькофф или ВТБ. Но даже там — если вы не показали стабильный доход, вам откажут. Не потому что вы плохой клиент. Просто банк не знает, как вас оценить.
Важно: ипотека по УСН — не миф. Но она требует подготовки. Не «придите с паспортом», а «придите с документами, которые банк понимает». Если вы показываете 1,5 млн рублей прибыли в год — у вас шансы высокие. Если 300 тысяч — вам нужно доказывать, что это не случайность. Или искать альтернативы: кредит под залог, ипотека с маткапиталом, или государственные программы для семей. Всё это — в подборке ниже. Здесь вы найдёте реальные примеры, как ИП получали ипотеку, какие банки не боятся УСН, и что делать, если вам уже отказали.
