Эскроу-счет: что это, как работает и зачем он нужен при покупке квартиры

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, ваши деньги могут оказаться в руках застройщика задолго до того, как дом будет сдан. Эскроу-счет, это специальный банковский счет, на который переводятся деньги покупателя, а не застройщику, пока объект не будет сдан и передан в эксплуатацию. Также его называют счетом эскроу или счетом для защиты дольщиков. Без него вы рискуете потерять все, если застройщик обанкротится — и такое уже случалось сотни раз. С 2019 года эскроу-счет стал обязательным для всех сделок по ДДУ, и это не просто формальность — это ваша страховка.

Как это работает? Вы берете ипотеку, банк выдает кредит, но деньги не идут застройщику. Вместо этого они попадают на эскроу-счет в том же банке, который выдал кредит. Застройщик может получить эти деньги только после того, как получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — и только тогда, когда вы подпишете акт приема-передачи. Это значит, что если дом не построят, ваши деньги останутся в безопасности. Банк не рискует, вы не рискуете, а застройщик получает деньги только за результат. ДДУ, договор долевого участия — это юридический документ, который регулирует ваши отношения с застройщиком, и эскроу-счет теперь его неотъемлемая часть. Без эскроу-счета банк просто не даст ипотеку на новостройку — это уже правило, а не предложение.

Но эскроу-счет — это не панацея. Он защищает деньги, но не гарантирует, что дом построят в срок. Если застройщик не сдает объект, вы можете требовать возврата средств, но это займет время. Поэтому важно проверять застройщика: смотреть его историю, судебные дела и отзывы дольщиков. Застройщик, это компания, которая строит дом, и от ее надежности зависит, получите ли вы квартиру или останетесь без денег. Эскроу-счет — это не замена бдительности, а ее усиление. Он не спасет вас от мошенника, но лишит его возможности убежать с вашими деньгами.

В 2025 году почти все крупные банки работают только с проектами, где используются эскроу-счета. Даже если вы платите наличными — банк все равно потребует от застройщика открыть такой счет. Это стало стандартом, как страховка ОСАГО. И хотя некоторые застройщики пытаются обойти систему, теперь это гораздо сложнее. Если вам предлагают схему без эскроу — это красный флаг. Даже если обещают скидку. Деньги, которые вы сэкономите сегодня, могут уйти в никуда завтра.

В этой подборке вы найдете практические статьи, которые помогут разобраться: как проверить застройщика, какие риски есть при ипотеке в новостройке, как не попасть на мошенников и почему эскроу-счет — это не просто бумажка, а ваша реальная защита. Здесь нет теории — только то, что работает в реальной жизни.