Как сменить банк по ипотеке: пошаговый план рефинансирования

Если вы платите по ипотеке больше, чем могли бы - пора задуматься о смене банка. Рефинансирование ипотеки - это не сложный юридический процесс, а простой способ сэкономить десятки тысяч рублей в год. В 2025 году более 1,2 миллиона российских заемщиков уже перешли на более выгодные условия, и вы можете сделать то же самое. Главное - знать, как это сделать правильно.

Почему стоит менять банк по ипотеке

Когда вы брали ипотеку несколько лет назад, ставка могла быть 12%, 14% или даже выше. Сегодня средняя ставка по новым ипотечным кредитам - около 8,5%. Если ваша ставка сейчас 9,5% и выше, вы платите лишнее. Снижение ставки всего на 1% при кредите в 5 млн рублей и оставшемся сроке 15 лет экономит около 500 тысяч рублей за весь период. Это не теория - это реальные цифры, подтвержденные данными Sravni.ru и Центрального банка РФ.

Но не все так просто. Если разница в ставках меньше 1,5-2%, то затраты на оценку квартиры, оформление документов и возможные переплаты могут съесть всю выгоду. Поэтому перед тем как начинать процесс, посчитайте: сколько вы платите сейчас, и на сколько меньше будет платить в новом банке. Если разница в месяц - меньше 2-3 тысяч рублей - лучше подождать.

Кто может рефинансировать ипотеку

Не каждый заемщик подходит под требования нового банка. В 2023 году около 30% заявок на рефинансирование получили отказ. Основные причины - просрочки по кредиту, снижение дохода или плохая кредитная история. Если вы не платили с опозданием более чем на 30 дней за последний год - у вас хорошие шансы. Если ваш доход упал после увольнения или сокращения - банк может отказать. Также важна ликвидность квартиры: если она в удаленном районе, с плохой инфраструктурой или имеет юридические проблемы - банк не примет ее в залог.

Если вы не уверены в своих шансах - запросите предварительное одобрение. Это бесплатно и не влияет на кредитную историю. Большинство банков предлагают онлайн-оценку за 5 минут.

Пошаговый план: как сменить банк по ипотеке

1. Сравните предложения минимум 3-5 банков. Не ограничивайтесь своим текущим банком. Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и МТС Банк активно конкурируют на рынке рефинансирования. В январе 2025 года Сбербанк предлагал ставку от 7,3% для клиентов с зарплатной картой, а ВТБ - от 7,8% с подтверждением дохода через Сбербанк Онлайн. Обратите внимание на условия: есть ли льготный период, нужно ли страхование жизни, какая комиссия за досрочное погашение.
2. Подайте заявку на рефинансирование. Для этого нужны: паспорт, СНИЛС, ИНН, справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка), трудовой договор или заверенная копия трудовой книжки. Если вы индивидуальный предприниматель - потребуется декларация 3-НДФЛ за год. Заявку можно подать онлайн - большинство банков уже работают в режиме дистанционного оформления. Сбербанк запустил сервис «Быстрое рефинансирование», который позволяет завершить процесс за 7 рабочих дней, если у вас есть электронная закладная.
3. Проведите оценку квартиры. Новый банк требует независимую оценку недвижимости. Стоимость - от 5 до 15 тысяч рублей. Важно: оценку должен проводить аккредитованный оценщик, иначе банк не примет результат. В некоторых банках (например, ВТБ) оценка бесплатна, если вы оформляете страховку через них.
4. Ожидайте одобрения. После проверки документов и оценки банк принимает решение за 2-5 дней. Если одобрено - вы получаете кредитный договор. В нем будет указано, на какую сумму вы получите деньги и на каких условиях.
5. Закройте кредит в старом банке. Это самый важный этап. Новый банк переводит деньги напрямую в старый банк для полного погашения вашего долга. Вы не платите самостоятельно - это делает новый кредитор. Но: до момента зачисления средств вы остаетесь должником старого банка. Если вы хотите избежать переплат, уточните у нового банка, есть ли льготный период. Например, Сбербанк не повышает ставку до регистрации нового залога, а другие банки могут временно установить повышенную ставку (на 1-2% выше).
6. Оформите залог в пользу нового банка. После погашения старого кредита старый банк выдает справку об отсутствии задолженности. С ней вы идете в Росреестр - там снимают обременение и регистрируют новую закладную. Этот этап занимает 5-10 рабочих дней. Важно: квартира в этот период формально не находится под залогом. Если вы планируете продать ее или брать кредит - это может вызвать проблемы. Поэтому не откладывайте оформление.

Что может пойти не так

Многие заемщики сталкиваются с неприятными сюрпризами. Например, пользователь «Анна_СПб» на Banki.ru написала, что ей не сказали заранее: для погашения старого кредита нужно было внести 50 тысяч рублей собственных денег, потому что перевод между банками занял три дня. Такое бывает, если банк не работает с вашим старым кредитором напрямую. Решение - заранее уточнить у нового банка: «Как вы будете переводить деньги старому банку? Нужны ли мне личные средства?»

Еще одна ловушка - страхование. Некоторые банки требуют оформить страховку жизни и имущества. Если вы ее уже оформили в старом банке - уточните, можно ли ее перенести. В противном случае вы заплатите дважды. По закону вы имеете право отказаться от страховки, но банк может повысить ставку на 1-2%.

Также будьте осторожны с «помощниками» в интернете. По данным ЦБ РФ, в 2024 году число мошенников, предлагающих «помочь с рефинансированием за предоплату», выросло на 40%. Никогда не платите деньги до подписания договора. Все услуги - бесплатно. Банк сам все сделает.

Сколько это стоит

Расходы на рефинансирование включают:

• Оценка квартиры - 5 000-15 000 рублей (в некоторых банках бесплатно)
• Госпошлина за регистрацию залога - 2 000 рублей
• Страхование имущества - от 5 000 рублей в год (если не переносите старую страховку)
• Возможная комиссия за досрочное погашение - 0,5-1% от суммы (уточните в старом банке)

Всего - от 15 до 50 тысяч рублей. Но если вы сэкономите 100 тысяч в год - эти расходы окупятся за пару месяцев. Главное - не переплачивать за ненужные услуги. Например, если вы уже страховали квартиру - не покупайте новую.

Что делать, если отказали

Если банк отказал - не паникуйте. Часто причина - временная: вы снизили доход, или у вас есть небольшая просрочка. Подождите 3-6 месяцев, улучшите кредитную историю - и попробуйте снова. Также можно попробовать рефинансировать в своем текущем банке. Он знает вашу историю и может предложить лучшие условия, чем новый банк. Многие банки, включая Сбербанк и ВТБ, предлагают «внутреннее» рефинансирование - без переоформления залога, быстрее и дешевле.

Если вы не можете снизить ставку - подумайте о других способах сэкономить: продлите срок кредита (уменьшите платеж), но это увеличит переплату. Или внесите частичное досрочное погашение - это сократит срок и переплату без смены банка.

Сколько времени занимает процесс

От подачи заявки до окончания регистрации залога - обычно 3-4 недели. В некоторых случаях - до 6 недель, если есть задержки с Росреестром. Но если у вас электронная закладная и все документы готовы - процесс может занять всего 7 дней. Сбербанк и ВТБ уже работают в таком режиме. Главное - не тяните с подачей документов. Чем быстрее вы начнете - тем раньше начнете экономить.

Как не потерять выгоду

После рефинансирования не забывайте:

• Не берите новые кредиты - это может снизить вашу кредитоспособность и повлиять на будущие условия.
• Не пропускайте платежи - даже один день просрочки может привести к повышению ставки или отказу в следующем рефинансировании.
• Следите за ключевой ставкой ЦБ РФ. Если она падает - через год можно снова снизить ставку.

Рефинансирование - это не разовая операция. Это инструмент, который можно использовать несколько раз за жизнь. Главное - делать это вовремя, с расчетом и без спешки.