Как оформить имущественный вычет по процентам ипотеки в 2026 году

Если вы купили квартиру в ипотеку, вы имеете право вернуть до 390 000 рублей - это 13% от 3 миллионов рублей уплаченных процентов. Это не теория. Это закон. И миллионы россиян уже получили эти деньги. Вы тоже можете. Главное - знать, как и когда подавать документы.

Что именно можно вернуть?

Имущественный вычет по процентам по ипотеке - это возврат части НДФЛ, который вы уже заплатили государству. Не деньги от государства. Не подарок. А ваши же деньги, которые вы переплатили в виде налога. Вы платите 13% от зарплаты - эти деньги уходят в бюджет. Когда вы берете ипотеку, часть этих денег вы можете вернуть.

Максимум - 390 000 рублей. Это 13% от 3 000 000 рублей. То есть, если вы заплатили банку 2 800 000 рублей процентов за все годы ипотеки - вы получите 364 000 рублей. Если заплатили 4 000 000 - всё равно получите только 390 000. Остальное не считается. Это жесткое ограничение. Оно действует с 2014 года и не менялось до 2026 года.

Важно: вычет даётся только за фактически уплаченные проценты. Не за тело кредита. Не за будущие платежи. Только за то, что вы уже отдали банку. Если вы в 2025 году заплатили 120 000 рублей процентов - вы можете вернуть 15 600 рублей (13% от 120 000). За 2024 год - аналогично. За 2023 - тоже. Но только если вы не исчерпали лимит.

Кто имеет право?

Только те, кто официально работает и платит НДФЛ по ставке 13%. Без подтверждённого дохода - никакого вычета. Без справки 2-НДФЛ - отказ. Нет зарплаты - нет налога - нет права на возврат.

Даже если вы купили квартиру в ипотеку, но работаете по самозанятости или получаете доход в конвертах - вы не сможете получить вычет. Это не зависит от стоимости жилья, срока кредита или банка. Только от наличия официального дохода и уплаченного налога.

Какие документы нужны?

Пакет документов не такой уж большой, но его нужно собрать правильно. Вот что точно потребуется:

• Паспорт
• Договор купли-продажи или ДДУ (если квартира в новостройке)
• Выписка из ЕГРН - подтверждение права собственности
• Кредитный договор с банком
• График платежей по ипотеке
• Справка из банка - сколько процентов вы заплатили за конкретный год
• Справка 2-НДФЛ от работодателя за каждый год, за который вы хотите получить вычет
• Налоговая декларация 3-НДФЛ (заполняется онлайн в личном кабинете ФНС)

Если вы купили квартиру в новостройке - нужен ещё акт приёма-передачи. Без него вы не можете подать документы, даже если уже платите по ипотеке. Регистрация права собственности - ключевой момент. Даже если вы въехали в квартиру, но ЕГРН ещё не обновлён - вы не имеете права на вычет.

Как подавать: через ФНС или через работодателя?

Два способа. Выбирайте тот, который удобнее.

Способ 1: через налоговую

Подаёте документы после окончания года. Например, если купили квартиру в 2024 году - подаёте в 2025-м. Получаете деньги в начале 2026 года. Это единовременный возврат. Вы ждёте, собираете документы за три года подряд - и получаете всю сумму разом. Плюс: можно вернуть деньги за три предыдущих года. Минус: нужно ждать. И не забыть подать вовремя - вычет даётся только за три года назад. За 2021 год уже нельзя подавать в 2026-м.

Способ 2: через работодателя

Здесь всё иначе. Вы не ждёте окончания года. Как только соберёте документы и получите уведомление от ФНС - сразу идёте к бухгалтеру. После этого с вашего оклада перестают удерживать НДФЛ. Вы получаете больше денег на руки каждый месяц. Это как будто вам подняли зарплату. Плюс: можно начать получать вычет в январе 2026 года, если купили квартиру в декабре 2025 года. Минус: вычет ограничен вашим годовым доходом. Если вы получаете 40 000 рублей в месяц - вы платите 5 200 рублей налога в месяц. Вы можете вернуть только то, что платите. Если вы хотите вернуть 15 000 рублей за год - но платите только 62 400 в год - вы получите максимум 62 400. Остальное - позже.

Супруги и совместная ипотека

Если вы купили квартиру в браке - оба супруга могут получить вычет. Каждый по отдельности. Это важно. Многие думают: «Мы купили вместе - значит, вычет делится пополам». Нет. Каждый имеет право на полный вычет.

Максимум на одного человека - 260 000 рублей за квартиру + 390 000 рублей за проценты. Итого - 650 000 рублей на человека. Если квартира стоит 4 миллиона - каждый супруг может получить вычет на 2 миллиона. Если процентов заплачено 6 миллионов - каждый получит по 3 миллиона. То есть вместе - 1 300 000 рублей. Это не теория. Это практика. И это работает, если вы оформите распределение вычета.

Нужно подать заявление в ФНС: «Я хочу получить вычет на себя, а супруг - на себя». Без этого заявления налоговая распределит вычет автоматически - 50/50. А вы можете потерять до 650 000 рублей. Не дайте этому случиться.

Можно ли получить вычет повторно?

Нет. Это ключевое ограничение. Максимальная сумма по процентам - 390 000 рублей за всю жизнь. Даже если вы купили первую квартиру в 2018 году, использовали только 150 000 рублей вычета, а потом купили вторую в 2025 году - вы не получите оставшиеся 240 000 рублей. Они не переносятся. Это правило действует с 2014 года и сохраняется до 2026 года.

Поэтому планируйте. Если вы берёте ипотеку на 5 миллионов, а потом планируете продать квартиру и купить новую - подумайте: лучше использовать весь вычет на первой сделке, чем «оставить» его на будущее. Потому что будущего не будет.

Сбербанк и Домклик - упрощённый способ

Если вы ипотечный клиент Сбербанка - вам повезло. В личном кабинете Домклик есть сервис «Налоговый вычет». Вы заходите, выбираете «Услуги» → «Налоговый вычет», загружаете сканы документов - и всё. Сбербанк сам передаёт данные в ФНС. Вам не нужно заполнять 3-НДФЛ, не нужно ехать в налоговую. Система сама подсчитает, сколько вы можете получить. Это не волшебство - это интеграция между банком и налоговой. И это работает в 2026 году. Сбербанк - единственный банк, который сделал это на уровне всей страны. Другие банки - нет.

Что не подходит под вычет?

Не подойдёт:

• Потребительский кредит - даже если вы купили квартиру на него
• Кредит под залог другой недвижимости - например, если вы взяли кредит под залог дачи, чтобы купить квартиру
• Ипотека без целевого назначения - если в договоре не написано «на приобретение жилья»
• Платежи по ипотеке, сделанные не вами - например, если родители платят за вас, а вы не указаны как заемщик

Если вы не уверены - проверьте договор. В нём должно быть чётко написано: «Цель кредита - приобретение жилого помещения». Без этого - отказ.

Когда подавать - стратегия

Не ждите, пока закроете ипотеку. Подавайте каждый год. Даже если вы получаете только 10 000 рублей в год - лучше получать по чуть-чуть, чем ждать 5 лет и потерять право на прошлые годы.

Пример: вы купили квартиру в 2024 году. В 2025 году подаёте документы - получаете вычет за 2024 год. В 2026 году - за 2025 год. В 2027 году - за 2026 год. Каждый год - новая сумма. Если вы перестанете платить налог - например, уйдёте на пенсию - вы потеряете право на вычет. Но если вы продолжаете работать - вы можете получать его до полного погашения кредита. Даже если ипотека на 30 лет - вы можете получать вычет 20 лет. Только если платите налоги.

Частые ошибки

• Подавать документы в год покупки - нельзя. Нужно ждать окончания года.
• Использовать только один способ - через ФНС или через работодателя. Можно совмещать: сначала через работодателя, потом через ФНС - за прошлые годы.
• Не проверять сумму в справке банка. Банк может ошибиться. Сверяйте с графиком платежей.
• Подавать документы за 2021 год в 2026-м - уже нельзя. Лимит - три года назад.

Если вы ошиблись - налоговая откажет. Но можно подать заново. Главное - не откладывать.