Новостройки: как не переплатить, не попасть в ловушку и выбрать надежный дом

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, жилой комплекс, который еще строится или только сдан. Также известно как долевое строительство, это способ купить жилье дешевле, но с высоким риском — если не знать, как защитить себя. В 2025 году почти каждый второй покупатель выбирает новостройку, потому что цены ниже, а планировки современные. Но за этим выгодным предложением часто скрываются долгострои, мошенники и банкроты застройщиков — и вы можете остаться без квартиры и без денег.

Главный инструмент защиты — эскроу-счет, безопасный счет, на который банк переводит деньги покупателя, а не застройщику, пока дом не сдан. До 2019 года деньги шли сразу застройщику — и он мог их потратить на другие проекты. Сейчас закон требует, чтобы все средства по ДДУ шли через эскроу. Но это не панацея: если банк, который ведет эскроу, обанкротится, ваши деньги тоже окажутся под угрозой. Поэтому важно проверять не только застройщика, но и банк-партнер. Застройщик, компания, которая строит и продает квартиры в новостройке. Также известно как инвестор-девелопер, — должен быть в реестре Минстроя, без судебных дел о банкротстве и с хотя бы тремя сданными проектами. Не верьте только рекламе: посмотрите, сколько домов он сдал, какие были задержки, и читайте отзывы дольщиков — не на сайте, а на форумах и в Telegram-каналах.

Если вы берете ипотеку по ДДУ, кредит на покупку квартиры в новостройке, оформленный до сдачи дома. — это еще один слой риска. Банк выдает деньги, но квартиры еще нет. Если застройщик провалится, вы все равно должны платить по кредиту. И только когда дом сдан и вы получите ключи — банк прекращает требования к платежам. Пока что — вы платите и за кредит, и за аренду где-то еще. Не все банки дают льготы в этот период. Уточните: есть ли отсрочка по основному долгу, или только по процентам.

Риски долевого участия, право на квартиру, которое вы получаете по договору до сдачи дома. — это не абстракция. Это реальные истории: люди вкладывают миллионы, ждут 3-5 лет, а потом узнают, что застройщик исчез, а дом — на 30% не достроен. Или что квартира, которую вы купили, теперь оказалась в залоге у другого банка. Проверяйте реестр Минстроя, ищите судебные дела по ИНН застройщика, смотрите, не было ли у него арестов на землю. Если вы видите, что застройщик не сдал ни одного дома за последние 5 лет — бегите. Даже если он обещает 5% кэшбэка или бесплатную парковку.

В этой подборке вы найдете все, что нужно, чтобы не стать жертвой. От пошаговой проверки застройщика до того, как защитить деньги при ипотеке в новостройке. Мы разобрали, как не переплатить за эскроу-счет, какие документы требовать, и когда лучше ждать скидки, а когда брать квартиру прямо сейчас — даже если ставки растут. Здесь нет теории. Только то, что реально работает, и что уже спасло сотни людей от финансовой катастрофы.