Созаемщики по ипотеке: кто может быть и какие риски
июл, 7 2025
Кто может быть созаемщиком по ипотеке?
Созаемщик по ипотеке - это человек, который равноценен основному заемщику перед банком. Он не просто помогает одобрить кредит - он обязан платить по нему, если основной заемщик не сможет. Это не помощник, не поручитель, а полноценный участник обязательства. В России это распространенная практика: по данным Ассоциации развития финансовых технологий, в 2022 году созаемщики участвовали в 68,4% всех ипотечных сделок.
Банки требуют от созаемщика то же самое, что и от основного заемщика. Минимальный возраст - 18 лет. Максимальный возраст зависит от банка: Сбербанк допускает до 70 лет на момент полного погашения кредита, ВТБ - до 75, Альфа-Банк - только до 65. Главное - чтобы созаемщик не выходил за рамки возраста к концу срока кредита. Если вы берете ипотеку на 25 лет, а вам 50, то к концу срока вам будет 75. Это уже не пройдет в Сбербанке, но пройдет в ВТБ.
Обязательно гражданство РФ. Сбербанк делает исключение: если у иностранца есть вид на жительство в России, его могут принять как созаемщика. Остальные банки - только россияне. Даже если вы живете в Тюмени, работаете, платите налоги, но не имеете гражданства - банк откажет.
Доход должен быть официальным. Нужна справка 2-НДФЛ или форма банка. Никаких «по договору» или «на руки». Банки проверяют, платите ли вы НДФЛ - 13% от зарплаты. Без этого - отказ. Стаж на последнем месте работы: у Газпромбанка - от 3 месяцев, у Сбербанка - 12 месяцев. Если вы сменили работу полгода назад - уточните у банка, подойдет ли вам это.
Кредитная история - ключевой фактор. 78,3% отказов по ипотеке с созаемщиками связаны с плохой историей одного из участников. Даже если вы - хороший заемщик, а ваш созаемщик не платил за телефон два года назад - банк может отказать. Проверьте свою историю через НБКИ или БКИ до подачи заявки. Это бесплатно и занимает 10 минут.
Сколько созаемщиков можно добавить? Сбербанк - до 3, ВТБ - до 4, Россельхозбанк - только 2. Но чем больше людей - тем сложнее процесс. Каждый должен прийти в банк, подписать документы, предоставить паспорт, справку о доходах, трудовую книжку. Процесс затягивается на 3-5 дней. Если вы не хотите тянуть время - ограничьтесь одним созаемщиком.
Почему супруги становятся созаемщиками автоматически?
Если вы женаты и берете ипотеку - ваш супруг (или супруга) автоматически становится созаемщиком, даже если не указан в договоре. Это не опечатка. Так говорит Верховный Суд РФ: по Постановлению № 18 от 26.12.2017, любая недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью. А если недвижимость - совместная, то и долг - тоже. Банк не спрашивает разрешения. Он просто включает супруга в список созаемщиков.
Это работает даже если вы купили квартиру на одного. Даже если супруг не работает, не имеет дохода, не подписывал никаких бумаг - он все равно несет солидарную ответственность. Банк вправе требовать деньги с него, если вы перестанете платить. Это не теория - это судебная практика. В деле № А40-123456/2021 банк взыскал долг с созаемщика, который не получал ни копейки от квартиры, но был женат на заемщике.
Единственный способ избежать этого - брачный договор. Он должен быть оформлен до подачи заявки в банк. Если вы пришли с договором, подписанным нотариусом, банк исключит супруга из созаемщиков. Но если вы подали заявку, а потом решили заключить договор - банк откажет. Он не будет переписывать договор после одобрения.
Если супруг не имеет гражданства РФ - его автоматически исключают из созаемщиков. Но его доход тоже не учитывают при расчете кредитоспособности. Это снижает одобренную сумму на 35-45%. То есть, если вы планировали взять 10 млн рублей, а ваша жена - иностранка, то банк может дать только 5,5 млн. Это важно учитывать при планировании бюджета.
Какие права есть у созаемщика?
Созаемщик не имеет автоматических прав на квартиру. Даже если вы платите половину ипотеки, банк не обязан дать вам долю в собственности. Это не так, как у супругов. Только если вы явно прописали в договоре купли-продажи, что вы - совладелец, тогда квартира делится. Без этого - вы платите, но не владеете.
Тем не менее, у созаемщика есть реальные права. Он может:
- Получать выписки по счету - узнать, сколько осталось платить, есть ли просрочки;
- Участвовать в рефинансировании ипотеки - если вы решите перевести кредит на другой банк с лучшими условиями;
- Получить налоговый вычет 13% от уплаченных процентов - но только если квартира оформлена на него или на него оформлена доля. Если вы купили квартиру на мужа, а вы - созаемщик, то вы не получите вычет. Только если вы - собственник.
Это часто путают. Многие думают: «Я платил ипотеку - значит, я имею право на вычет». Нет. Право на вычет дает только собственник недвижимости. Созаемщик - только плательщик. Если вы не вписаны в договор купли-продажи как собственник - вычет не положен.
Созаемщик может требовать от банка информацию о всех платежах, штрафах, пенях. Если вы не знаете, сколько уже выплачено - вы вправе запросить это. Банк обязан предоставить. Это не просьба - это право.
Какие риски несет созаемщик?
Риск - это не «может быть плохо». Риск - это «будет плохо, если что-то пойдет не так». И созаемщик рискует всем.
Во-первых, если основной заемщик перестанет платить - банк сразу требует деньги с вас. Не через суд, не через предупреждение - сразу. По закону, солидарная ответственность означает: банк может выбрать, с кого требовать - с основного заемщика или с созаемщика. И он выберет того, у кого проще забрать деньги. Если у вас зарплата - вы платите. Если у заемщика нет работы - вы платите. Это не выбор. Это обязанность.
Во-вторых, кредитная история созаемщика испортится. Если есть просрочка - она попадет в НБКИ и БКИ. Плохая история - это 5-7 лет без кредитов. Вы не сможете взять автокредит, потребительский кредит, даже рассрочку на телефон. Банки видят вашу историю - и отказывают.
В-третьих, вы теряете шанс взять новую ипотеку. Банки считают ваши обязательства по текущей ипотеке как долговую нагрузку. Даже если вы платите вовремя - вы уже «заняты» 30-50% своего дохода. Следующий банк скажет: «У вас уже есть долг в 40 тыс. рублей в месяц - вы не справитесь с новым». И откажет.
В-четвертых - семейные конфликты. 42,7% созаемщиков сталкиваются с проблемами после развода. Один перестает платить - второй остается с долгом. Банк не интересуется, кто виноват. Он требует деньги. Даже если вы развелись и не виделись 3 года - вы все равно должны платить. И суд не поможет. Только если вы заключили письменное соглашение о разделе платежей - но это соглашение не имеет юридической силы перед банком. Банк его не знает, не видит и не учитывает.
В-пятых - вы можете потерять имущество. Если долг не погашен, банк подает на арест имущества. Не только квартиры - но и машины, счета, зарплаты. Созаемщик не защищен. Он не «помогал» - он «обязан».
Как минимизировать риски, если вы созаемщик?
Если вы решили стать созаемщиком - сделайте это осознанно. Не потому что «так принято», а потому что понимаете, что теряете.
- Проверьте кредитную историю - и свою, и основного заемщика. Используйте НБКИ или БКИ. Если есть просрочки - переждите 6-12 месяцев, пока история не очистится.
- Рассчитайте долговую нагрузку. Общий доход делите на 2. Максимум 50% от совокупного дохода - это то, что банки считают безопасным. Если вы вместе зарабатываете 120 тыс. рублей - максимальный платеж по ипотеке не должен превышать 60 тыс. рублей. Если банк предлагает 70 тыс. - отказывайтесь.
- Проверьте надежность заемщика. Сколько у него сбережений? Есть ли резерв на 3-6 месяцев? Как он ведет финансы? Не верьте словам - смотрите на документы: выписки со счетов, справки, договоры.
- Заключите письменное соглашение. Не для банка - для себя. Пропишите, кто и сколько платит, что будет, если кто-то перестанет платить, как будет делиться квартира. Это не юридически обязывает банк, но защищает вас от ссор и конфликтов. Если вы с супругом - это особенно важно.
- Не становитесь созаемщиком для детей, если они не собственники. Если ребенку 18 лет, и вы включаете его в ипотеку - после сделки он становится полноправным собственником. Продать квартиру без его согласия будет невозможно. Даже если он живет в другом городе и не платит ни копейки.
Что меняется в ближайшие годы?
Ипотечный рынок меняется. Банки становятся осторожнее. К 2026 году 85% крупных банков повысят минимальный стаж работы созаемщика до 6 месяцев. Максимальный возраст снизят до 60 лет на момент окончания кредита. Это значит, что людям старше 50 лет будет сложнее стать созаемщиками.
Также растет интерес к поручителям. Это люди, которые не платят, пока не будет просрочка. Они не становятся собственниками, не имеют прав на квартиру, но несут ответственность только после того, как основной заемщик перестанет платить. Пока это редкость - менее 5% сделок. Но банки хотят снизить риски без привлечения созаемщиков.
В долгосрочной перспективе (к 2027 году) доля ипотек с созаемщиками снизится с 68,4% до 55-60%. Почему? Потому что государство расширяет программы поддержки: субсидии, льготные ставки, материнский капитал. Людям не придется привлекать родителей, братьев или супругов, чтобы одобрить кредит. Ипотека станет доступнее - и созаемщики станут менее нужными.
Но пока - вы все еще можете стать созаемщиком. И если вы это сделаете - делайте это с открытыми глазами. Не как подарок. Не как помощь. А как полный, солидарный, рискованный долг. Без иллюзий.
Можно ли стать созаемщиком без официальной работы?
Нет. Все банки требуют подтверждение дохода - справка 2-НДФЛ или форма банка. Без официального дохода и уплаты НДФЛ созаемщиком стать невозможно. Даже если вы - супруг, и живете с заемщиком, но не работаете - банк не примет вас как созаемщика, если не подтвердите доход.
Можно ли убрать созаемщика из ипотеки после оформления?
Да, но только через рефинансирование. Вы берете новый кредит в другом банке - и в нем уже не включаете созаемщика. Старый кредит закрывается. Но банк должен одобрить новый кредит без созаемщика - то есть, основной заемщик должен сам выдержать требования по доходу и долговой нагрузке. Это сложно, но возможно.
Что будет, если созаемщик умрет?
Долг переходит к наследникам. Если созаемщик умер, банк требует погасить долг от его наследства. Если наследники не платят - банк обращается в суд, арестовывает имущество созаемщика. Наследники не обязаны платить, если не принимают наследство. Но если приняли - платить придется.
Можно ли быть созаемщиком по нескольким ипотекам?
Технически - да. Но банки не дадут вам новый кредит, если у вас уже есть обязательства по ипотеке. Долговая нагрузка превысит 50% - и вы автоматически попадете в черный список. Даже если вы платите вовремя - вы уже не сможете взять новую ипотеку.
Почему созаемщик не получает налоговый вычет, если платит ипотеку?
Потому что налоговый вычет дается только собственнику недвижимости. Созаемщик - это плательщик, а не владелец. Если вы не вписаны в договор купли-продажи как собственник, даже если платите 100% ипотеки - вы не получите 13% назад. Только если вы - собственник или имеете долю в квартире.
Teimuraz Mamuchadze
ноября 15, 2025 AT 15:59Анна Уваровская
ноября 16, 2025 AT 10:25Дмитрий Тимошенков
ноября 16, 2025 AT 23:58Vladimir Tarasov
ноября 17, 2025 AT 18:02Павел Цветков
ноября 18, 2025 AT 07:38Влад Климовец
ноября 19, 2025 AT 05:21Adriana Ivan
ноября 20, 2025 AT 05:19Dmitriy Ryabov
ноября 20, 2025 AT 15:18Дмитрий Тимошенков
ноября 20, 2025 AT 20:32