Созаемщики по ипотеке: кого можно привлечь и как это влияет на сумму кредита

Вы хотите взять ипотеку, но банк говорит, что ваш доход не хватает? Или вы хотите купить квартиру побольше, но не уверены, что справитесь в одиночку? Привлечение созаемщика - один из самых эффективных способов увеличить сумму кредита. Но это не просто добавление имени в договор. Это серьезное юридическое обязательство, которое влияет на жизнь обоих участников - и на ближайшие 15-30 лет.

Кто может быть созаемщиком по ипотеке?

Закон не ограничивает, кто может стать созаемщиком. Это может быть супруг, родитель, брат, друг, коллега - любой дееспособный человек старше 18 лет. Главное, чтобы он соответствовал требованиям банка. В большинстве случаев банки предпочитают привлекать близких родственников, потому что они чаще всего готовы нести ответственность и понимают риски. Но формально даже незнакомый человек может быть созаемщиком - если он согласен и проходит проверку.

Особый случай - супруги. Если вы берете ипотеку в браке, ваша вторая половина автоматически становится созаемщиком, даже если не подписывает никаких документов. Это требование закона, а не банка. Недвижимость, купленная в браке, по умолчанию считается совместной собственностью. Чтобы избежать этого, нужно заранее заключить брачный договор. Без него - созаемщик, даже если не работает и не платит по кредиту.

Иностранные граждане могут быть созаемщиками, но только если у них есть разрешение на временное проживание или вид на жительство. В большинстве случаев банки требуют, чтобы хотя бы один из участников был гражданином РФ. Это особенно важно при оформлении ипотеки по льготным программам, например, Дальневосточной.

Как созаемщик влияет на сумму кредита?

Банк не смотрит только на доход основного заемщика. Он складывает все доходы: вашего, созаемщика, и, возможно, еще одного - если их двое. Если вы зарабатываете 60 тысяч рублей в месяц, а ваша мама - 40 тысяч, банк увидит 100 тысяч. Это меняет всё.

Расчет ипотеки строится на соотношении «доход - долг». Большинство банков не дают кредит, если ежемесячный платеж превышает 50% от совокупного дохода. Без созаемщика вы могли бы взять 15 миллионов рублей. С ним - уже 22 миллиона. Это значит: больше площадь, лучше район, меньше первоначальный взнос.

Но важно понимать: созаемщик не просто «помогает». Он становится полноценным участником кредита. Его доход, кредитная история и даже наличие других долгов влияют на решение банка. Если у созаемщика есть просрочки по кредиткам - даже если он не работает - банк может отказать или снизить сумму.

Что нужно созаемщику?

Созаемщик проходит ту же проверку, что и основной заемщик. Ему нужно:

• Паспорт
• СНИЛС
• Справка 2-НДФЛ или по форме банка
• Выписка из ЕГРН (если есть недвижимость)
• Документы о браке, рождении детей (если есть)

В некоторых случаях, особенно при семейных программах, банки позволяют созаемщику не подтверждать доход - если он родственник и основной заемщик имеет стабильный высокий доход. Но это редкость. Чаще всего - всё как у основного заемщика.

Кредитная история созаемщика тоже проверяется. Даже если он никогда не брал кредит, банк смотрит, есть ли у него открытые долги, судебные дела, аресты. Если что-то есть - шансы на одобрение снижаются.

Права созаемщика

Созаемщик - не просто «помощник». Он имеет те же права, что и основной заемщик:

• Полный доступ к информации о кредите: остаток долга, график платежей, проценты
• Право на участие в рефинансировании - если решите поменять банк
• Право на налоговый вычет - но только если у него есть доля в квартире

Налоговый вычет - важный момент. Если вы оформили квартиру только на себя, а созаемщик - ваша мама - она не получит 13% от переплаченных процентов. Но если вы оформите квартиру в общую собственность - тогда она может подать заявление на вычет. Это касается и супругов: если недвижимость в совместной собственности - оба могут получить вычет до 2 миллионов рублей каждый.

Обязанности и риски

Созаемщик несет солидарную ответственность. Это значит: если основной заемщик перестанет платить - банк сразу требует деньги у созаемщика. Не 50%, не 70%, а 100%. И не важно, кто виноват. Банк не разбирается в семейных ссорах или потерях работы. Он смотрит на договор - и требует деньги.

Просрочка по ипотеке отразится на кредитной истории обоих. Даже если вы платили вовремя, а созаемщик просрочил - ваша кредитная история пострадает. Это может помешать вам взять автокредит, кредитную карту или даже устроиться на работу, где проверяют финансовую надежность.

Если долг не погашен, банк может начать процедуру взыскания. Квартира будет продана на торгах. И созаемщик тоже останется без жилья. Даже если он не жил в этой квартире - он юридически отвечает за нее.

Супруги и ипотека: особенности

Супруги - это самый частый и самый сложный случай. Даже если вы оформляете ипотеку на себя, а супруг не работает - он все равно созаемщик. И после развода он остается созаемщиком. Банк не знает и не хочет знать, что вы развелись. Он видит только договор.

Чтобы вывести бывшего супруга из ипотеки, нужно:

1. Подписать соглашение о разделе имущества
2. Предоставить его банку
3. Запросить замену заемщика

Банк может согласиться - если новый заемщик (вы) докажете, что справитесь с платежами в одиночку. Или предложит рефинансировать кредит на одного человека. Но это не всегда возможно. Иногда приходится ждать, пока не погасите 50% кредита - только тогда банк может рассмотреть изменение условий.

Как организовать платежи между заемщиком и созаемщиком?

Банк не интересуется, кто именно платит. Главное - деньги пришли. Но между вами и созаемщиком - это вопрос доверия. Лучше всего - заключить письменное соглашение. Оно не обязывает банк, но защищает вас в случае спора.

Варианты:

• Оба платят поровну - и оформляют квартиру в равных долях
• Основной заемщик платит все, созаемщик компенсирует ему часть - с расписками
• Созаемщик платит только в случае потери работы основного заемщика - по заранее оговоренному графику

Но помните: если вы не платите, а созаемщик - платит, это не значит, что он получает долю в квартире. Только если вы оформите недвижимость на него - тогда да. Всё остальное - только на словах. А слова в суде не доказывают ничего.

Когда не стоит привлекать созаемщика?

Не все ситуации подходят для созаемщика. Избегайте его, если:

• Вы не доверяете человеку полностью - даже если он родственник
• У него есть другие долги - он сам может не пройти проверку
• Он не работает или имеет нестабильный доход - это не поможет банку, но создаст риски вам
• Вы планируете развестись - это усложнит все в будущем
• Вы хотите оформить квартиру только на себя - созаемщик не даст вам это сделать без его согласия

Иногда лучше взять меньший кредит, но с меньшими рисками. Или подождать, пока доход вырастет. Ипотека - это 20-30 лет. Не стоит рисковать отношениями ради пары миллионов рублей.

Что делать, если созаемщик отказывается платить?

Если созаемщик перестал платить - вы остаетесь один на один с банком. Банк не станет выяснять, кто виноват. Он потребует от вас всю сумму. В этом случае у вас есть два пути:

• Заплатить самому - и потом подать в суд на созаемщика, чтобы взыскать с него его долю
• Попробовать перезаключить договор - вывести его из ипотеки, если банк согласится

Но судебные разбирательства - это долго, дорого и эмоционально тяжело. Особенно если созаемщик - ваш родитель или брат. Лучше заранее обсудить все сценарии, прежде чем подписывать договор.