Первоначальный взнос по ипотеке в 2025 году: минимальный размер и как накопить 20%

Первоначальный взнос по ипотеке в 2025 году: минимальный размер и как накопить 20% янв, 29 2026

Почему теперь нужно 20% на первоначальный взнос?

В 2025 году минимальный первоначальный взнос по ипотеке в России - 20% от стоимости квартиры. Это не предложение банка, а требование Центрального банка РФ. С 1 января 2025 года все кредитные организации обязаны соблюдать этот стандарт. Раньше можно было взять ипотеку с 10-15%, а иногда и вовсе без первоначального взноса. Но в условиях высокой ключевой ставки (21%) и нестабильной экономики ЦБ решил снизить риски. Если заемщик вкладывает больше своих денег, он меньше склонен к просрочкам. По данным Ассоциации российских банков, это должно снизить число проблемных кредитов на 15-20% к концу года.

Это значит: если вы хотите купить квартиру за 10 миллионов рублей, вам нужно иметь на руках 2 миллиона. За 14 миллионов - 2,8 миллиона. Для многих семей это как стена. В Тюмени, где средняя зарплата - около 45 тысяч рублей, накопить 2 миллиона - задача на 4-5 лет. В Москве, где цена минимальной однокомнатной квартиры - 18 миллионов, первоначальный взнос - 3,6 миллиона. Это почти годовой доход семьи с двумя рабочими.

Кто может платить меньше 20%?

Не все должны платить 20%. Есть исключения - льготные программы, где требования мягче.

  • Семейная ипотека - ставка 6% до 2030 года. Минимальный взнос - все те же 20%, но проценты в разы ниже. Подходит, если у вас двое или больше детей.
  • Военная ипотека - для участников НИС. Взнос - от 5%. Государство платит за вас. Главное - быть в программе и иметь выслугу.
  • IT-ипотека - для сотрудников IT-компаний. Взнос - 20%, но кредит можно взять до 9 миллионов рублей. В Москве и Санкт-Петербурге программа больше не работает - там ставка поднялась до 6%, и ограничения жестче.
  • Коммерческая недвижимость - если покупаете офис или магазин, взнос - от 30%. Тут риски выше, поэтому банки требуют больше.

Если вы не попадаете под льготы - 20% это ваша реальность. Даже при покупке вторичного жилья. Даже если застройщик обещает «0% первоначального взноса» - это обман. С 2025 года такие схемы запрещены. Банк не даст кредит, если вы не покажете, что у вас есть нужная сумма.

Как накопить 20% - реальные способы

Накопить 2 миллиона за год - невозможно. Но за 3-5 лет - да. Главное - системно.

  1. Откладывайте 15-25% от дохода. Если вы зарабатываете 60 тысяч в месяц - откладывайте 9-15 тысяч. Это не жертва, а инвестиция. Деньги кладите на отдельный депозит с капитализацией. В 2025 году ставки по таким вкладам - 8-10% годовых. За три года 15 тысяч в месяц превратятся в 580 тысяч без учета процентов. С процентами - почти 650 тысяч. Это уже треть пути.
  2. Используйте материнский капитал. В 2025 году его размер - 637 663 рубля. И теперь его можно использовать сразу после рождения второго ребенка - без трехлетнего ожидания. Это сокращает срок накопления на 1-1,5 года. Многие семьи в Тюмени и Омске именно так и поступают. Кто-то получает маткапитал и сразу идет в банк - с ним можно оформить ипотеку даже без своих сбережений, если сумма взноса покрывается полностью.
  3. Продайте старое жилье. Если у вас есть квартира, которую вы сдаете или не используете - продайте. Даже если она маленькая и в плохом состоянии. В Тюмени даже 30-метровая «хрущевка» стоит 3-4 миллиона. Этого хватит на первоначальный взнос для новой квартиры в 10-12 млн.
  4. Участвуйте в программах поддержки. Например, «Молодая семья». В Тюмени в 2024 году семьи до 35 лет получали субсидию до 40% от стоимости жилья. Это не кредит, а деньги на руки. Проверяйте в местной администрации - программы есть, но их мало и они не всегда известны.
  5. Откройте ипотечный накопительный счет. Сбербанк с октября 2024 года запустил «Ипотечный старт» - вклад с 10,5% годовых. Только для тех, кто планирует брать ипотеку. Деньги там не снимать - они блокируются до момента оформления кредита. Но проценты выше, чем на обычном вкладе. Это как «пенсионный фонд для квартиры».
Пара в офисе недвижимости смотрит на цены квартир, держа документы о накоплениях.

Сколько времени реально нужно?

Все зависит от дохода и цены жилья.

Пример из Тюмени: семья с двумя доходами - 80 тысяч в месяц. Откладывают 20 тысяч. Цель - квартира за 10 миллионов. Взнос - 2 миллиона. Срок накопления - 100 месяцев. То есть 8 лет 4 месяца. Это слишком долго.

Но если они используют маткапитал (637 663 рубля) - им нужно накопить 1,36 миллиона. При тех же 20 тысячах в месяц - 68 месяцев. Это 5 лет 8 месяцев. Уже лучше.

Если они продают старую квартиру за 3 миллиона - им нужно накопить только 1,5 миллиона. Срок - 75 месяцев. Или 6 лет 3 месяца. А если они получают субсидию от города - скажем, 1 миллион - то им нужно накопить всего 1 миллион. 50 месяцев. Это 4 года 2 месяца.

Самый быстрый путь - сочетание нескольких способов. Маткапитал + продажа старого жилья + откладывание 25% дохода. Такие семьи в Тюмени уже купили квартиры в 2024-2025 годах.

Что делать, если вы не можете накопить?

Если вы не видите пути к 20% - не сдавайтесь. Есть варианты.

  • Выбирайте более дешевое жилье. В Тюмени можно найти однокомнатную квартиру в новостройке за 7-8 миллионов. Взнос - 1,4-1,6 миллиона. Это уже не так страшно. Можно взять ипотеку на 6 миллионов - и платить меньше, чем за аренду.
  • Смотрите на микрорайоны за городом. Например, в Затобольском районе - новые дома с транспортом до центра. Там квартиры на 30-40% дешевле. Взнос - 1,2 миллиона. Срок накопления - 3-4 года.
  • Подождите до 2026 года. Эксперты говорят: если ключевая ставка начнет падать, ЦБ может снизить минимальный взнос до 15%. Это уже в планах Минстроя. Проект №1234-П предусматривает снижение до 15% для молодых семей с третьим ребенком. Возможно, это коснется всех.
  • Не берите ипотеку в панике. Многие берут кредит, даже не накопив, потому что «вдруг ставка вырастет». Но ставка уже 21%. Она не вырастет - она уже на максимуме. Лучше подождать 1-2 года и накопить, чем платить 21% годовых на 20 лет. Это дороже, чем сэкономленные сбережения.
Военный и молодая женщина подают документы в банк для ипотеки с маткапиталом.

Почему другие страны проще?

В США первоначальный взнос - от 3,5%. В Европе - 10-15%. Почему у нас 20%?

Потому что у нас ипотека - это новый рынок. В 2000-х годах почти никто не брал кредиты на жилье. Банки боялись. Они видели, как люди не платят. Поэтому требовали 50%. Потом - 30%. Потом - 15%. Сейчас - 20%. Это не жестокость. Это опыт. Мы прошли путь от полного отсутствия ипотеки до рынка, где каждый пятый заемщик не платит. Теперь банки хотят, чтобы люди были готовы. Не просто «хочу квартиру», а «я готов платить, и у меня есть резерв».

Льготные программы - это наш ответ на западные модели. Мы не можем позволить себе 10% взноса, потому что у нас нет стабильной экономики. Но мы можем дать 6% ставку семьям с детьми. Это не идеально, но это работает.

Что ждет ипотечный рынок в 2026-2027 годах?

В 2025 году объем выданных ипотечных кредитов упал на 18% по сравнению с 2024. В 2026 году - прогнозируется еще 22-25% падения. Люди просто не могут накопить. Но это не катастрофа - это перезагрузка.

Банки становятся сильнее. Просрочки падают. Система устойчивее. В 2027 году, если ключевая ставка упадет до 14-15%, ЦБ может вернуться к 15% взноса. Но только если экономика стабилизируется. Пока - 20% это норма.

Главное - не пытаться обойти правила. Не ищите «обманов» с застройщиками. Не берите кредиты под 25% с «беспроцентным первым годом». Это ловушки. Лучше подождать, накопить, выбрать льготную программу. Ипотека - это не покупка, это инвестиция в будущее. И если вы сделаете это правильно - она окупится.

Можно ли использовать материнский капитал в качестве всего первоначального взноса?

Да, можно. В 2025 году материнский капитал (637 663 рубля) можно использовать полностью для первоначального взноса - без ожидания трех лет. Это работает как с новостройками, так и со вторичным жильем. Главное - банк должен быть согласен. Все крупные банки (Сбер, ВТБ, Газпромбанк) принимают маткапитал как часть взноса. Вам нужно только подать заявление в Пенсионный фонд, и деньги переведут напрямую банку.

Если я куплю квартиру за 10 млн, а банк оценит ее в 8 млн - как тогда считать взнос?

Банк всегда ориентируется на свою оценку, а не на цену договора. Если вы купили квартиру за 10 млн, а банк оценил ее в 8 млн, то первоначальный взнос считается от 8 млн - то есть 1,6 млн. Вы платите 2 млн, но 400 тысяч сверху - это ваша переплата. Это нормально. Но если вы не можете внести 1,6 млн - банк откажет. Не пытайтесь завысить цену договора - это фальсификация и может привести к отказу в кредите.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса через «льготную» программу?

Нет, нельзя. С 2025 года все программы, включая семейную и IT-ипотеку, требуют минимум 20% от стоимости жилья. Даже если застройщик говорит «без первоначального взноса» - это маркетинг. Банк не даст кредит без подтверждения, что вы внесли нужную сумму. Исключение - только военная ипотека, где государство покрывает весь взнос. Но она доступна только для военнослужащих по контракту.

Сколько времени занимает оформление материнского капитала на ипотеку?

Обычно 1,5-2 месяца. Сначала вы подаете заявление в Пенсионный фонд - с документами о покупке жилья, ипотечном договоре и свидетельством о рождении ребенка. Потом ПФР проверяет - 10-15 дней. Затем деньги переводят банку. Важно: вы не получаете деньги на руки. Они идут напрямую на погашение кредита или как первоначальный взнос. Не ждите, что вы получите наличные - это невозможно.

Если я не работаю, но мой супруг - на полную зарплату, можем ли мы взять ипотеку?

Да, можете. Банк учитывает совокупный доход семьи. Если вы не работаете, но ваш супруг зарабатывает 80 тысяч, а вы - домохозяйка, это не проблема. Главное - чтобы доход покрывал ежемесячный платеж (не более 50% от зарплаты) и вы могли подтвердить наличие первоначального взноса. Нужны документы: справка о доходах супруга, свидетельство о браке, выписка с вклада. Банк не спрашивает, кто работает - он смотрит на семью как на единое целое.

Теги:

8 Комментарии

  • Image placeholder

    Христофор Подойницин

    января 30, 2026 AT 19:23
    Блин, 20%? Это же не ипотека, а квест на выживание 😅 Я в Тюмени, зарплата 45к - мне 7 лет накапливать? А если ребенок в январе родится - хоть маткапиталом дыру закрою, но всё равно жить не на что...
  • Image placeholder

    maria smoleva

    февраля 1, 2026 AT 05:30
    Привет! У нас в Краснодаре такая же история - даже 15% не набрать. Но я продала старую «хрущевку» за 2.5 млн и взяла квартиру за 8 млн. Маткапитал тоже добавила - теперь платим 35к в месяц, а раньше арендовали за 40к. Жить можно, правда, без отпуска и новых кроссовок 😊
  • Image placeholder

    Рафаэль Гадельшин

    февраля 1, 2026 AT 15:15
    Уважаемые участники дискуссии, необходимо подчеркнуть: требование ЦБ РФ о 20%-ном первоначальном взносе не является произвольным, а представляет собой системно-экономический механизм снижения системного риска кредитования. В условиях высокой волатильности доходов населения и инфляционного давления, снижение доли заемных средств в структуре финансирования жилья - логичный инструмент макрофинансовой стабилизации. Следует также учитывать, что в странах с развитыми рынками жилищного кредитования (США, Германия) уровень первоначального взноса традиционно превышает 15%, а в некоторых сегментах достигает 25% - в связи с чем российская норма не является аномалией, а соответствует глобальной тенденции к консолидации кредитных стандартов.
  • Image placeholder

    Светлана Чигрина

    февраля 2, 2026 AT 01:36
    О, боже, опять эти «реальные способы» - продать хрущевку, взять маткапитал, жить с родителями… А если у тебя нет ни хрущевки, ни детей, ни родителей? Ты просто не достоин жилья? 🤡 А я, например, не хочу жить в Затобольском районе, я хочу жить в городе, где есть аптеки и не 12 часов в день ждать автобус. Но я бедная, значит, мне сидеть и мечтать? 😒
  • Image placeholder

    Олег Гречко

    февраля 3, 2026 AT 09:42
    Слушайте, я не супергерой, но я накопил 1.2 млн за 3 года - откладывал 25% от зарплаты, ел лапшу 3 раза в неделю, не ездил в отпуск, но зато теперь у меня есть квартира. Да, было тяжело. Да, я плакал. Но я не сдался. Это не про деньги - это про дисциплину. И да, маткапитал - это магия, если ты его получил. Но даже без него - можно.
  • Image placeholder

    Геннадий Кроль

    февраля 3, 2026 AT 10:50
    Ваша дискуссия, хотя и искренняя, демонстрирует фундаментальную ошибку: вы воспринимаете ипотеку как потребительский кредит, а не как инструмент капитализации. Платежи - не расход, а аккумуляция собственности. При 21% ставке - да, это больно. Но при 14% в 2027-м - это будет генератором благосостояния. Ваши «сэкономленные» 200 тысяч на аренде - это не сбережения, это потеря капитала. Структура - не жертва, а стратегия.
  • Image placeholder

    Евгений Маврин

    февраля 3, 2026 AT 19:06
    Вы все пишете про Тюмень, про маткапитал, про «хрущевки» - а что с Москвой? Там 18 млн за однушку - и это «доступное жильё». Вы предлагаете продать квартиру, чтобы купить другую? А если у тебя уже была одна? Ты теперь живёшь в гараже? Или «взнос» - это кодовое слово для «оставайся с родителями до 40»?
  • Image placeholder

    Pavel Surdin

    февраля 4, 2026 AT 01:08
    Я понимаю, что 20% - это много... Но, знаете, я смотрю на это иначе: если ты не можешь накопить 20% за 5 лет - значит, ты не готов к ипотеке. Не потому что ты плохой, а потому что ты не планируешь. Я не говорю, что это справедливо. Я говорю - это реальность. И если ты хочешь квартиру - начни с малого. Откладывай 5 тысяч в месяц. Это не жертва. Это инвестиция в себя. Потом добавишь 10. Потом 15. И однажды - ты будешь счастливым. Не потому что ты богатый. А потому что ты не сдался.

Написать комментарий