Оценка квартиры для ипотеки: кто проводит и сколько это стоит в 2025 году
дек, 20 2025
Когда вы берете ипотеку, банк не просто верит вам на слово, что квартира стоит столько-то. Он хочет знать реальную стоимость жилья - не кадастровую, не рыночную по объявлению, а ту, которую официально признает как залог. Именно поэтому оценка квартиры для ипотеки - это не формальность, а обязательный этап, без которого кредит не дадут. Даже если закон не требует этого напрямую, 98% банков в России, включая Сбер, ВТБ и «Санкт-Петербург», делают оценку обязательной. Без отчета - отказ. Просто так. И это не пугает, это нормально.
Кто имеет право проводить оценку?
Оценку может делать только человек с квалификационным аттестатом, зарегистрированным в реестре Росреестра. Это не просто риэлтор или знакомый с техническим бэкграундом - это профессионал, который прошел проверку, состоит в саморегулируемой организации (СРО) и несет ответственность за свои выводы. В России на октябрь 2024 года таких оценщиков было более 12 487, из них почти 8 тысяч специализируются именно на жилой недвижимости. Вы можете проверить квалификацию оценщика на сайте Росреестра - там есть открытый реестр с ФИО, номером аттестата и СРО.
Крупные компании, которые работают с банками, - это «Информ-оценка», «Центр оценки» и «Ситипроф». Они обслуживают больше 60% ипотечных сделок в Москве и Петербурге. Но в Тюмени, как и в других регионах, вы можете выбрать и небольшую местную фирму - главное, чтобы у нее был действующий аттестат и сотрудничество с банком, в который вы подаете заявку. Банки имеют список утвержденных оценщиков, и если вы приедете с отчетом от неизвестного специалиста - его могут не принять.
Как проходит процесс оценки?
Это не пять минут с телефоном и Google Maps. Процесс состоит из четырех четких шагов.
- Осмотр объекта. Оценщик приезжает к квартире. Он измеряет площадь с точностью до 0,1 м², смотрит на состояние стен, потолков, окон, санузла, проверяет, есть ли ремонт и какой - косметический или капитальный. Он фиксирует высоту потолков (с точностью до 1 см), вид из окна, уровень шума, наличие лифтов, состояние подъезда и двора. Для этого нужно не менее 45 минут. В новостройках осмотр может не проводиться - оценка делается по проекту и аналогам.
- Анализ рынка. Оценщик ищет не менее 10 аналогичных продаж за последние 6 месяцев. Это ключевое правило, введенное с 1 января 2025 года. Он сравнивает вашу квартиру с другими по этажу, планировке, району, транспортной доступности (время до метро в минутах), инфраструктуре (школы, магазины, поликлиники в радиусе 1 км). В крупных компаниях, например Domclick, используют данные из 3 млн ипотечных сделок Сбербанка за последние три месяца - это точнее, чем старые методы.
- Подготовка отчета. Отчет - это документ от 20 до 30 страниц. В нем есть рыночная стоимость (та, которую банк будет учитывать при выдаче кредита) и ликвидационная (минимальная, на случай, если квартиру придется продать с аукциона). Ликвидационная стоимость обычно на 20-30% ниже рыночной. К отчету прилагаются минимум 8 фотографий - с разных ракурсов, с видом на кухню, ванную, коридор, фасад дома. Также включаются копии документов: свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
- Отправка в банк. Оценщик загружает отчет в систему банка или отправляет его в бумажном виде. Банк проверяет, соответствует ли он требованиям, и только потом переходит к рассмотрению кредита.
Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки в 2025 году?
Стоимость зависит от региона, площади квартиры и срочности. В среднем по России - от 2 000 до 5 000 рублей. Но в Москве цены выше: от 3 600 рублей и выше. В Санкт-Петербурге - 2 500-3 500 рублей. В Тюмени и других регионах вы найдете услуги от 2 000 рублей за стандартную оценку.
Если вам срочно нужен отчет - например, потому что ипотечная ставка меняется каждый день - можно заказать экспресс-оценку. За дополнительные 1 500 рублей вы получите отчет в тот же день. Компании вроде «Ситипроф» предлагают такие услуги. Но помните: если вы не готовы платить за скорость, оценка займет 1-5 рабочих дней. В среднем - 2-3 дня.
Важно: оплачиваете вы. Даже если банк «предлагает» оценку, это не значит, что он платит. По данным, 95% кредитных договоров четко указывают, что все расходы на оценку ложатся на заемщика. Это не скрытая плата - это прозрачный и законный пункт.
Что может пойти не так?
Самая частая проблема - неполный пакет документов. По данным ВТБ, 65% заемщиков не имеют кадастрового паспорта. А без него оценщик не может начать работу. Получение выписки из ЕГРН занимает 3 рабочих дня - не ждите, что все сделается за вечер. Убедитесь, что у вас есть:
- Паспорт собственника;
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- Кадастровый паспорт (или выписка из кадастра);
- Справка об отсутствии обременений (аресты, ипотеки, долги).
Еще одна типичная ошибка - путаница между кадастровой и рыночной стоимостью. Кадастровая - это цифра, которую поставил государственный кадастр. Она часто ниже рыночной на 15-30%. Банк не принимает кадастровую стоимость - ему нужна именно рыночная. Если вы скажете, что квартира стоит как в кадастре, банк откажет. Аналитики Frank RG говорят: «30% заемщиков не понимают разницы - и потом удивляются, почему им отказали».
Также бывают случаи завышенной оценки. Особенно в регионах с низкой ликвидностью, где аналогов мало. Оценщик может «подогнать» цену под вашу сумму кредита - но потом банк откажется принимать отчет, потому что он не соответствует реальному рынку. Ассоциация риэлторов России отмечает, что 78% таких случаев - из-за неправильного выбора аналогов.
Какие изменения ждут в 2025 году?
С 1 января 2025 года вступили в силу новые правила. Оценщики теперь обязаны использовать не менее 15 аналогов при рыночной оценке (раньше было 10). Также нужно делать фотофиксацию всех этапов осмотра - и загружать их в отчет. Это замедлит процесс на 1-2 дня, но снизит количество споров между заемщиками и банками на 25%.
Банк России готовит дальнейшие изменения: к 2026 году ожидается единая методика оценки для всех банков и интеграция с государственными системами. Это значит, что отчеты станут еще точнее, а оценщики - меньше «играть» с цифрами. Параллельно растет цифровизация: 45% компаний уже используют онлайн-инструменты для предварительной оценки. Domclick, например, дает приближенную цену за 5 минут, анализируя миллионы сделок. Эксперты прогнозируют, что к 2026 году 65% оценок будут проводиться частично или полностью онлайн, а средняя цена снизится до 1 700-4 250 рублей.
Что делать, чтобы все прошло быстро и без переплат?
- Заранее соберите все документы - не ждите, пока вас попросят.
- Уточните у банка, какие оценщики у них в списке. Не рискуйте - выбирайте только утвержденных.
- Не соглашайтесь на оценку «на глаз» или по объявлению. Это не работает.
- Если вам срочно нужен отчет - платите за экспресс. Лучше переплатить 1 500 рублей, чем потерять выгодную ставку.
- Не пытайтесь «подогнать» цену. Честная оценка - это ваша защита. Если банк одобрит кредит по завышенной стоимости, вы рискуете потом переплачивать по ипотеке или столкнуться с проблемами при продаже.
Оценка квартиры - это не просто бумажка. Это защита для вас и для банка. Правильно сделанная оценка помогает получить кредит на лучших условиях, избежать отказов и не попасть в долговую ловушку. Не относитесь к ней как к формальности. Подойдите к ней как к важному шагу в покупке дома - потому что так оно и есть.
Обязательна ли оценка квартиры при ипотеке?
Закон не требует оценку напрямую, но 98% банков в России, включая Сбер, ВТБ и «Санкт-Петербург», делают ее обязательной. Без отчета об оценке кредит не выдадут. Это фактически обязательный этап для 95% ипотечных сделок в России.
Кто может проводить оценку квартиры?
Только профессиональный оценщик с действующим квалификационным аттестатом, зарегистрированным в реестре Росреестра и членом саморегулируемой организации (СРО). Вы можете проверить его данные на официальном сайте Росреестра. Банки работают только с утвержденными оценщиками - не берите отчет у случайных людей.
Сколько стоит оценка в Тюмени в 2025 году?
В Тюмени и других регионах стоимость стандартной оценки квартиры начинается от 2 000 рублей. За экспресс-оценку в день обращения добавляют 1 500 рублей. Средняя цена по России - 2 000-5 000 рублей, в Москве - от 3 600 рублей. Цены зависят от площади, срочности и компании.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?
Кадастровая стоимость - это цифра, установленная государством для налогообложения. Она часто ниже рыночной на 15-30%. Рыночная стоимость - это цена, по которой квартира реально продается на рынке. Банк использует только рыночную стоимость для выдачи ипотеки. Кадастровая не подходит.
Как долго действителен отчет об оценке?
Отчет об оценке имеет юридическую силу 6 месяцев с даты его составления. После этого банк потребует новую оценку, даже если вы еще не оформили кредит. Если процесс затянулся - придется платить снова.
Можно ли оценить квартиру без выезда оценщика?
Да, но только для новостроек - по проектной документации и аналогам. Для вторичного жилья выезд обязателен. Без осмотра квартиры оценщик не может подтвердить состояние, ремонт, вид из окон и другие важные параметры. Отчет без выезда для старого дома не примут.
Andrey Budish
декабря 21, 2025 AT 19:45Это всё хорошо, но в Тюмени за 2000 рублей тебе приедет дядя с дипломом 2012 года и сделает отчет на коленке. Банк потом его отклонит и ты снова платишь. Лучше сразу брать у Ситипрофа, даже если дороже - экономишь нервы и время.
Oleg Meisner
декабря 23, 2025 AT 07:07Уважаемые коллеги, хотел бы обратить внимание на то, что с 1 января 2025 года вступили в силу новые требования к количеству аналогов - не менее пятнадцати, что существенно повышает достоверность оценочных заключений. Также рекомендую всегда запрашивать у оценщика подтверждение членства в СРО, поскольку это является обязательным условием для признания отчета банками.
Vlad Mogilnikov
декабря 25, 2025 AT 04:03Люди, вы реально думаете, что оценщик в Тюмени знает, что такое «ликвидационная стоимость»? Он просто ставит цифру, которую вы ему сказали. А потом банк смотрит на отчет и смеется. 78% таких отчетов - фейк. И да, кадастровая стоимость - это не «как в бумажке», это государственная ложь, которую вы сами верите.
Дмитрий Демидчик
декабря 25, 2025 AT 20:44А вы знаете, что в Москве за 3600 рублей вам сделают отчет, который реально смотрят в банке? А в регионах - это просто формальность, которую вносят в систему, чтобы не нарушать правила. Настоящий рынок - это Москва и Питер. Всё остальное - для галочки. И да, вы платите за это сами. Потому что вы не русский, а просто россиянин.
leonid onyiego
декабря 26, 2025 AT 09:39Оценка - это не просто бумажка, это инструмент риско-менеджмента в контексте кредитной ликвидности и collateral valuation. Когда вы игнорируете процесс, вы не просто рискуете отказом - вы вводите системный дисбаланс в экосистему ипотечного кредитования. Каждый отчет должен быть прозрачным, аудитируемым и основанным на динамических рыночных индикаторах. И да, цифровизация - это не тренд, это эволюция. 65% онлайн-оценок к 2026 - это не прогноз, это inevitability.
Игорь Сидоренко
декабря 27, 2025 AT 17:27А ты точно знаешь, что у тебя есть кадастровый паспорт? Или ты тоже думаешь, что «всё есть в ЕГРН» и это одно и то же? Потом удивляешься, почему тебе отказали. Ну, братан, ты же не читал статью, да?
Богдан Лебедь
декабря 28, 2025 AT 20:18Вот это же классика - в Тюмени 2000 рублей, а в Москве 3600. Это не разница в стоимости, это разница в том, кто ты. Ты - житель провинции, ты - жертва централизованной системы. Я бы заплатил 10 тысяч, чтобы этот отчет не делался вообще. Но нет - надо платить, чтобы кто-то посмотрел на твою ванную и решил, что она «не капитально отремонтирована».
Анатолий Талмач
декабря 30, 2025 AT 11:16Слушайте, если вы впервые берете ипотеку - не паникуйте. Соберите документы заранее, выберите оценщика из списка банка, и всё пройдёт гладко. Не надо искать супердешёвых - это как покупать шины за 500 рублей на авито. Потом на трассе лопнет. Потратьте 3000 - и спите спокойно. Это не трата, это инвестиция в спокойствие.