Как проверить застройщика перед ипотекой: реестр, судебные дела, отзывы
ноя, 20 2025
Когда вы берете ипотеку на новостройку, вы не просто покупаете квартиру - вы вкладываете деньги в будущее. И если застройщик обанкротится, стройка остановится, а вы не получите ключи - банк всё равно будет требовать платить по кредиту. Это не вымышленный сценарий. В 2023 году в России было зафиксировано 1 842 проблемных объекта. Почти каждый пятый дольщик сталкивался с задержками, а 12% покупателей вообще остались без квартиры. Проверка застройщика - это не формальность. Это ваша страховка.
Проверьте реестр застройщиков на наш.дом.рф
Это первый и самый важный шаг. Портал наш.дом.рф - официальный реестр, созданный Минстроем. Туда вносятся все компании, которые продают квартиры по ДДУ. Введите ИНН или название застройщика - и вы сразу увидите:
- Статус компании: «активный» или «исключён из реестра»
- Список всех объектов, которые она строит
- Сроки сдачи каждого дома
- Наличие проектной декларации
- Информацию о финансировании (эскроу-счета)
Если вы видите, что застройщик не внес в реестр проектную декларацию - это красный флаг. По данным портала, 92% пользователей находят расхождения в этих документах: обещают 3-х комнатную квартиру, а в декларации - 2-х комнатную. Или указывают срок сдачи на 2025 год, а в ДДУ - на 2027. Такие расхождения - повод отказаться от сделки.
Также проверьте, сколько объектов компания сдала за последние 5 лет. Надежный застройщик - это не новичок с одним домом. Согласно рекомендациям АИЖК, компания должна иметь минимум 3 успешно сданных объекта. Если у неё только один - риск высок.
Проверьте ЕГРЮЛ и уставный капитал
Зайдите на сайт ФНС и запросите выписку из ЕГРЮЛ. Это бесплатно, и вы получите её за 5 минут. Обратите внимание на три пункта:
- Дата регистрации: если компания зарегистрирована меньше 2 лет назад - это тревожный сигнал. По данным Роспотребнадзора, 89% застройщиков с таким сроком регистрации имеют проблемы.
- Уставный капитал: минимально допустимый - 50 млн рублей, но надёжные компании имеют 100 млн и выше. По данным АСН, застройщики с капиталом свыше 100 млн рублей на 65% реже нарушают сроки сдачи.
- Учредители: проверьте, не совпадают ли фамилии с учредителями других компаний, которые уже попали в реестр проблемных. Часто одни и те же люди создают новые фирмы, чтобы «перезагрузить» репутацию.
Если уставный капитал меньше 30 млн рублей - это красный флаг. Такая компания не проходит даже базовую финансовую проверку банка.
Ищите судебные дела через картотеку арбитражных судов
На сайте kad.arbitr.ru введите название застройщика. Проверьте последние 3 года. Ищите:
- Иски от дольщиков - это самые опасные. Если за год их больше 3 - компания в зоне риска.
- Иски от подрядчиков - если компания не платит строителям, стройка остановится.
- Иски от налоговой - если есть долги по налогам, могут арестовать объект.
Согласно статистике Высшего Арбитражного Суда, 78% компаний с более чем тремя исками за год не сдают объекты в срок. Не забудьте проверить и систему «Мой арбитр» - она запущена в 2023 году и тоже содержит актуальные данные.
Также проверьте реестр банкротов на federal-bankruptcy.ru. 68% покупателей игнорируют этот ресурс - и попадают в ловушку. Компания может быть ещё «живой», но уже в процедуре банкротства. С 2024 года введён единый реестр проблемных застройщиков - он объединяет данные из 12 ведомств. Проверьте, есть ли там ваша компания.
Изучите отзывы и фотоотчёты
Отзывы на Otzovik, 2ГИС, Reddit и форумах дольщиков - это не «чей-то личный опыт». Это реальные сигналы. Читайте не только позитивные, но и негативные. Ищите конкретику: «Дом сдали с опозданием на 6 месяцев», «Нет отопления в квартирах», «Изменили планировку без согласия».
Обратите внимание на фотоотчёты. С 2024 года застройщики обязаны публиковать их раз в 14 дней (Приказ Минстроя №1024/пр). Если на сайте компании нет фото за последние 2 месяца - это тревожный звонок. По данным 2ГИС, 63% проблемных объектов не обновляют фотоотчёты. А 41% покупателей выявляют расхождения в площадях: в рекламе - 72 м², в реальности - 65 м².
Посетите стройплощадку лично. Согласно исследованию «Самолет» (2024), 87% проблемных объектов в рабочие дни выглядят как заброшенные: нет техники, нет рабочих, нет движения. Если вы видите только охрану и забор - это повод задуматься.
Проверьте эскроу-счета и аккредитацию банка
С 2020 года все сделки по ДДУ проходят через эскроу-счета. Это значит, что ваши деньги не попадают в карман застройщика, пока дом не сдан. Но это работает только если банк правильно открыл счёт. Проверьте, указан ли в ДДУ номер эскроу-счета. Потом зайдите в банк, где вы берёте ипотеку - и спросите: «Этот застройщик аккредитован у вас?»
Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк проверяют застройщиков минимум 45 дней. Они выезжают на площадки, проверяют финансовые отчеты, смотрят, есть ли лицензии у подрядчиков. Компании, аккредитованные этими банками, на 40% реже попадают в реестр проблемных. Но и тут есть ловушка: как выяснил журнал «Новострой» в 2024 году, 15% аккредитованных застройщиков всё равно имели задержки более 4 месяцев. Аккредитация - это не гарантия, а уменьшение риска.
Сравните сроки сдачи в ДДУ и на сайте
Срок сдачи должен быть одинаковым в ДДУ, на сайте застройщика и в реестре наш.дом.рф. Если в ДДУ - 30 декабря 2026, а на сайте - 31 марта 2027 - это нарушение. По закону, застройщик не может менять сроки без согласия дольщиков. Расхождение более 30 дней - повод отказаться от сделки. Такие компании часто «оттягивают» сроки, чтобы получить больше денег от ипотеки, а потом объявляют «технические сложности».
Проверьте СРО и лицензии подрядчиков
Каждый застройщик должен быть членом саморегулируемой организации (СРО). Проверьте его в реестре на реестр.nopriz.ru. 74% надёжных компаний имеют допуск СРО. Без него компания не может получать разрешение на строительство.
Также проверьте, у кого застройщик берёт подрядчиков. На сайте ФССП и в реестре СРО найдите подрядные организации. Если у них есть просроченные лицензии - это риск. По данным Генпрокуратуры, 28% застройщиков используют подрядчиков без действующих лицензий. Это значит: стены могут треснуть, крыша протечь, а вам придётся всё исправлять за свой счёт.
Что делать, если вы уже подписали ДДУ?
Если вы уже купили квартиру, но ещё не перечислили деньги - остановитесь. Проверьте всё, что описано выше. Если вы нашли проблемы - не перечисляйте деньги. Даже если застройщик давит: «Срок действия предложения заканчивается». Лучше потерять депозит, чем потерять всю квартиру.
Если вы уже перечислили деньги, но стройка остановилась - сразу обращайтесь в ФССП, в ЦБ РФ и в АСВ. С 2024 года есть специальный механизм компенсаций для дольщиков из реестра проблемных застройщиков. Но только если вы действуете быстро.
Что не стоит делать
- Не верьте обещаниям менеджера «всё будет в срок» - всё пишется в договоре.
- Не подписывайте ДДУ без проверки эскроу-счета - это нарушение закона.
- Не доверяйте только отзывам на сайте застройщика - они отфильтрованы.
- Не покупайте квартиру в новостройке, если застройщик не сдал ни одного объекта.
- Не игнорируйте сроки в проектной декларации - именно там прописаны обязательства, а не в рекламных буклетах.
Проверка застройщика занимает 3-5 часов. Но она спасёт вам тысячи тысяч рублей, нервы и годы жизни. Не думайте, что «это случится с кем-то другим». В Тюмени, как и в Москве, уже были случаи, когда семьи ждали квартиры 7 лет. Не становитесь одной из них.
Как проверить, что застройщик не обанкротился?
Зайдите на сайт federal-bankruptcy.ru и введите ИНН компании. Если есть статус «банкротство» или «наблюдение» - это означает, что компания уже не сможет сдать дом. Также проверьте картотеку арбитражных судов (kad.arbitr.ru): если за год более трёх исков от кредиторов - это тревожный признак. Дополнительно посмотрите, есть ли у компании долги перед налоговой - это можно проверить на сайте ФНС.
Что делать, если в ДДУ срок сдачи позже, чем на сайте застройщика?
Это нарушение закона. Срок сдачи должен быть одинаковым во всех документах: в ДДУ, на сайте застройщика и в реестре наш.дом.рф. Если в ДДУ указан более поздний срок - это попытка скрыть реальные риски. Вы можете потребовать внести исправления в договор. Если застройщик отказывается - не подписывайте его. Такие компании часто используют этот приём, чтобы избежать штрафов за задержку, а потом говорят: «Мы не обещали сдать раньше».
Можно ли доверять аккредитации банка?
Аккредитация - это хороший знак, но не гарантия. Банки проверяют застройщика, но не могут контролировать все риски. Например, в 2023 году 15% аккредитованных застройщиков имели задержки более 4 месяцев. Банк проверяет финансовые отчёты и юридическую чистоту, но не видит, сколько рабочих на площадке или какая реальная скорость строительства. Поэтому аккредитация - это только один из этапов проверки, а не конечная цель.
Почему важно проверять уставный капитал?
Уставный капитал - это деньги, которые застройщик должен иметь на счету, чтобы покрыть расходы на строительство. Если он меньше 50 млн рублей, компания не может пройти даже базовую проверку ЦБ. По данным Росстата, компании с капиталом менее 30 млн рублей в 9 раз чаще попадают в реестр проблемных. Это не просто цифра - это показатель того, насколько компания готова держать нагрузку: закупать материалы, платить зарплаты, проходить проверки. Если у неё мало денег - она будет искать способы сэкономить - и вы это почувствуете на себе.
Как понять, что фотоотчёты поддельные?
Фотоотчёты должны быть привязаны к дате и месту. Если вы видите одинаковые фото через месяц, или на них одни и те же машины и люди - это подделка. Также проверьте: есть ли на фото техника, рабочие, краны, заборы с названием объекта. По данным 2ГИС, 63% проблемных застройщиков не обновляют фотоотчёты. Если на сайте нет фото за последние 2 недели - это красный флаг. Лучше лично приехать на площадку и посмотреть, что там происходит.
Adriana Ivan
ноября 21, 2025 AT 09:14Я купила квартиру в 2022 году - застройщик обанкротился, банк требует платить, а ключей нет. Проверяла всё, что тут написано - и всё равно попалась. Никто не предупредил, что даже с эскроу-счетом можно остаться без дома, если банк аккредитовал мошенника. Плачу по кредиту уже 2 года. Не верьте «гарантиям» - это ловушка.
Dmitriy Ryabov
ноября 22, 2025 AT 20:48Ага, ещё один гид по тому, как не дать себя обмануть. Сколько можно писать про «проверки»? Всё это - отмазка для тех, кто не хочет вникать. Зачем тебе вообще ипотека, если ты боишься каждого шага? Просто купи готовую квартиру и перестань мучиться. Все эти реестры - для тех, кто не умеет жить.
ruy yana
ноября 24, 2025 AT 07:07Спасибо за статью!!! Это реально спасает жизни!!! Я сам прошёл через это - застройщик сдал с опозданием на год, но благодаря проверке по наш.дом.рф и картотеке арбитражных судов я понял, что всё не так плохо, как казалось. Строили, но медленно. Договорился с ними, скинули часть платежей. Главное - не паниковать и действовать!!!
Priscilla Pavljuk
ноября 25, 2025 AT 16:05О, боже, как же я рада, что нашла эту статью! Я из Украины, но мои родственники в Ростове купили квартиру в 2023 году - и всё прошло идеально, потому что они всё проверили, как тут написано! Уставный капитал, эскроу, фотоотчёты - всё! И теперь у них ключи, а не суды! Пожалуйста, не игнорируйте эти шаги - это не боязнь, это здравый смысл!!!
Elena Novikova
ноября 27, 2025 AT 03:54Всё это - базовый набор для дольщика-аматора. Если ты не знаешь, как расшифровать проектную декларацию по ГОСТ Р 58522-2019, не имеешь доступа к реестру СРО и не умеешь анализировать финансовые отчеты по МСФО, то ты уже проиграл. Ты не покупаешь квартиру - ты вкладываешься в юридическую экспертизу. И если ты не готов платить за консультанта, то не плачь, когда тебя обманут. Это не катастрофа - это логичный исход твоей безграмотности.
Ilmir Usmanov
ноября 28, 2025 AT 02:09Проверка - это не страх, а ответственность. Люди думают, что жильё - это товар. Нет. Это место, где ты живёшь. И если ты не проверяешь, кто его строит - ты не покупатель. Ты пешка. И это нормально, пока ты не потеряешь всё. Тогда уже поздно.