Ипотека с господдержкой в 2025 году: какие программы выгоднее и кто может воспользоваться
дек, 8 2025
Ипотека с господдержкой в 2025 году: кто может взять и на каких условиях
В 2025 году взять ипотеку без господдержки - значит платить в два-три раза больше. Средняя ставка на рынке - 23,05%, а по льготным программам - 2% или 6%. Государство компенсирует разницу, но не всем. Программы остались, но стали жестче. Кто теперь может рассчитывать на помощь? И как не попасть в ловушку с «комбо-ипотекой»?
Семейная ипотека: самая популярная, но не самая простая
Если у вас есть ребенок - даже один - вы, скорее всего, подходите под семейную ипотеку. Ставка - 6% годовых. Срок действия продлен до 31 декабря 2030 года. Главное условие: ребенок должен быть младше 18 лет. Допускаются семьи с одним ребенком до 6 лет, двумя и более детьми от 7 до 17 лет, или ребенком-инвалидом любого возраста.
Максимальная сумма кредита - 9 млн рублей по всей России. Но если вы живете в Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской области, и используете комбо-ипотеку, то можете взять до 18 млн рублей. При этом на сумму свыше 9 млн рублей ставка становится рыночной - около 22%. Это важно: многие думают, что «18 млн под 6%» - это реальность. Нет. Только первые 9 млн под льготой.
С 2025 года разрешили покупать вторичное жилье, но только в домах, построенных не раньше 2005 года. И только в городах, где за год строят меньше двух новых многоквартирных домов. Подмосковье и Ленинградская область - исключения. Там можно брать вторичку без ограничений по году постройки.
Оформление занимает 5-14 дней. Главное - собрать документы на детей: свидетельства о рождении, справки об инвалидности. На Banki.ru средний рейтинг программы - 4,2 из 5 по 1247 отзывам. Люди пишут: «Одобрение пришло быстрее, чем ожидалось». Но и жалуются: «Пришлось ездить в три инстанции, чтобы доказать, что ребенок - наш».
IT-ипотека: для тех, кто пишет код, а не сидит на диване
Если вы работаете в компании, аккредитованной Минцифры - вы в игре. Ставка - 6%, максимальная сумма - 9 млн рублей. В Москве и Санкт-Петербурге - до 18 млн, но опять же: только первые 9 млн под 6%, остальное - по рыночной ставке.
Первоначальный взнос - от 20,1%. Это выше, чем у семейной ипотеки, но ниже, чем у большинства обычных кредитов. Срок - до 30 лет. Программа не привязана к региону, но требует подтверждения работы: справка с места работы, договор, выписка из реестра аккредитованных компаний.
Уровень удовлетворенности - 4,5 из 5 по 328 отзывам. Почему? Потому что специалисты в ИТ - обычно хорошо зарабатывают. Им не нужно «выжимать» из бюджета каждый рубль. Они знают, что такое документы, и быстро их подают. Отзывы: «Сдал документы в понедельник - в четверг уже одобрили». Главный минус - ограниченный список работодателей. Если вы работаете в стартапе, который не в реестре - вы не подпадаете под программу.
Дальневосточная и арктическая ипотека: 2% - это реально, но не для всех
Самая низкая ставка в стране - 2%. Но доступна только жителям Дальнего Востока, Арктики и тех, кто туда переехал. Кто подходит: молодые семьи до 36 лет, педагоги, медики, участники СВО и их семьи. Также можно получить льготу, если вы работаете в одной из 100+ утвержденных отраслей в этих регионах.
Максимальная сумма - 9 млн рублей при покупке квартиры площадью более 60 м² (64 м² для новостроек). Если квартира меньше - максимум 6 млн рублей. Первоначальный взнос - всего 10%. Это меньше, чем у любой другой программы.
С 1 апреля 2025 года отменили возможность покупать вторичное жилье. Только новостройки. Это ужесточение - ответ на рост цен на вторичном рынке. Многие, кто ждал «подешевле» квартиру в Хабаровске, остались без льготы.
Проблема - не в ставке, а в бюрократии. Пользователь «Дальневосточник2025» написал: «Три недели собирал справки. В банке сказали - «все в порядке», а в Минцифре - «не хватает печати». В итоге - отказ». Банки, участвующие в программе, - не все. В некоторых регионах - только два-три банка предлагают эту ипотеку.
Сельская ипотека: 0,1% - это не шутка
Ставка - от 0,1% до 3%. Да, вы не ослышались. Минимальная ставка в мире. Но только если вы покупаете жилье в сельской местности - поселке, деревне, на окраине города, где население меньше 30 тысяч человек. Максимальная сумма - 6 млн рублей. Срок - до 25 лет.
Уникальная фишка: муж и жена могут взять два отдельных кредита на одну и ту же квартиру. То есть, если вы оба подходите под программу - вы можете получить до 12 млн рублей. Это единственный случай в России, когда семья может «удвоить» льготу.
Но есть подвох. Жилье должно быть в списке населенных пунктов, утвержденных Минстроем. Если вы купили дом в «поселке городского типа» - он не подходит. Если вы живете в городе, но купили дом в 15 км от него - тоже не подходит. Нужно, чтобы адрес был точно в сельской зоне.
С 2026 года планируют расширить список получателей: добавят молодых ученых, работников культуры и библиотекарей. Но пока - только те, кто живет и работает в селе.
Ипотека для новых регионов: малоизвестная, но выгодная
Эта программа - для тех, кто переезжает в регионы, где мало жилья и мало людей. Это не Дальний Восток, но и не Москва. Например: Калининградская, Мурманская, Сахалинская области, Республика Алтай, Чукотка. Ставка - до 2%. Максимальная сумма - 6 млн рублей. Срок - до 30 лет. Первоначальный взнос - 10%.
Требование: вы должны быть зарегистрированы в этом регионе не менее 1 года до подачи заявки. Или вы должны там устроиться на работу. Программа не распространяется на вторичное жилье - только новостройки.
Многие даже не знают, что она существует. Банки редко продвигают ее. Но если вы переезжаете из Москвы в Калининград - это ваш шанс. Ставка ниже, чем в Москве, а жилье дешевле. Плюс - можно получить субсидию на переезд.
Что изменилось в 2025 году: три ключевых сдвига
1. Отменили общедоступную программу. Раньше любой мог взять ипотеку под 6-8% - без привязки к семье, региону или профессии. Теперь - только по категориям. Это сократило число получателей на 30%.
2. Ограничения на вторичку. Семейная ипотека теперь может быть на вторичке - но только в домах после 2005 года. Дальневосточная - вообще только на новостройках. Это вызвало рост цен на вторичное жилье в регионах - люди, которые не могут купить новостройку, вынуждены платить больше.
3. Бюрократия растет. Подтверждение права на льготу требует больше документов. В 2024 году можно было подать через банк. В 2025 - нужно проходить проверку через портал Госуслуг и Минцифры (для ИТ), Минздрав (для медиков), Минобрнауки (для педагогов). Процесс стал дольше, но прозрачнее.
Сравнительная таблица: что выгоднее
| Программа | Ставка | Макс. сумма | Первоначальный взнос | Кто может | Тип жилья |
|---|---|---|---|---|---|
| Семейная ипотека | 6% | 9 млн руб. (18 млн с комбо) | от 15% | Семьи с детьми до 18 лет | Новостройки и вторичка (после 2005 г.) |
| IT-ипотека | 6% | 9 млн руб. (18 млн с комбо) | от 20,1% | Сотрудники аккредитованных ИТ-компаний | Новостройки и вторичка |
| Дальневосточная и арктическая | 2% | 9 млн руб. (6 млн при площади <60 м²) | 10% | Молодые семьи до 36 лет, медики, педагоги, участники СВО | Только новостройки |
| Сельская ипотека | 0,1%-3% | 6 млн руб. (до 12 млн с двумя кредитами) | от 10% | Жители сельской местности | Только в сельской зоне |
| Ипотека для новых регионов | до 2% | 6 млн руб. | 10% | Переехавшие в регионы с дефицитом жилья | Только новостройки |
Что не работает: мифы и ловушки
Миф 1: «Все программы дают 6%». Нет. Только семейная и IT-ипотека. Дальневосточная - 2%, сельская - до 0,1%. Но у них жесткие ограничения.
Миф 2: «Можно взять 18 млн под 6%». Нет. Только первые 9 млн под льготой. Остальное - по рыночной ставке. Это называется «комбо-ипотека». Считайте, сколько вы реально платите.
Миф 3: «Банк сам все подберет». Нет. Банк не проверяет, подходите ли вы под программу. Вы должны сами собрать документы и подать их в Минцифру, Минздрав или другую инстанцию. Только потом банк принимает решение.
Миф 4: «Чем больше сумма - тем лучше». Не всегда. Если вы берете 12 млн, но 3 млн - под 22%, то ваша средняя ставка будет не 6%, а 11-13%. Считайте не сумму, а реальную стоимость кредита.
Как выбрать: три шага
- Определите, кто вы: родитель? ИТ-специалист? Медик? Житель села? Переезжающий в регион?
- Проверьте, подходит ли ваша недвижимость: новостройка? Вторичка? В сельской зоне?
- Рассчитайте реальную стоимость: сколько вы платите за первые 9 млн, сколько - за остальное. Не верьте банку на слово - сделайте расчет сами.
Самый простой способ - зайти на портал Госуслуг, выбрать «Ипотека с господдержкой», ввести данные - и система покажет, какие программы вам доступны. Это бесплатно. И работает быстро.
Что будет дальше: прогнозы на 2026 год
В 2026 году, вероятно, расширят IT-ипотеку: добавят программистов из малых компаний, которые пока не в реестре. Также могут ввести льготы для медиков, работающих в сельских больницах. Но общее число программ будет сокращаться. Государство не может платить 280 млрд рублей в год на компенсацию ставок. Ключевая ставка ЦБ - 16%. Это значит, что на каждые 100 рублей кредита под 6% государство доплачивает 10 рублей. И это - огромные расходы.
Прогноз: в 2027 году останется только три программы - семейная, сельская и IT-ипотека. Дальневосточная и для новых регионов могут быть заменены на региональные субсидии. Льготы не исчезнут - но станут еще более узкими. Если вы хотите воспользоваться - действуйте сейчас. Условия не станут лучше.
Можно ли взять ипотеку с господдержкой, если у меня один ребенок?
Да, если ребенку меньше 6 лет. Семейная ипотека доступна семьям с одним ребенком до 6 лет, с двумя и более детьми от 7 до 17 лет, или с ребенком-инвалидом. Главное - документы на ребенка должны быть в порядке. Даже один ребенок - это повод подать заявку.
Почему в Москве и Санкт-Петербурге ставки выше, чем в регионах?
Нет, ставка по льготным программам одинакова - 6% или 2%. Но в столицах выше стоимость жилья, поэтому люди берут больше денег. На сумму свыше 9 млн рублей ставка становится рыночной - около 22%. Это не зависит от региона, а от суммы кредита. В Москве люди чаще берут 12-15 млн, поэтому их реальная ставка выше.
Можно ли взять ипотеку с господдержкой, если я уже имею жилье?
Да, если вы не являетесь собственником другой квартиры или дома. Программы не запрещают иметь жилье, но требуют, чтобы новая покупка была первой или единственной в семье. Если у вас есть доля в квартире у родителей - это не препятствие. Главное - вы не должны быть собственником жилья, которое вы покупаете по льготе.
Как проверить, аккредитована ли моя ИТ-компания?
Зайдите на сайт Минцифры, найдите реестр аккредитованных компаний. Введите название вашей фирмы. Если она есть - вы подходите. Если нет - попросите HR подать заявку на аккредитацию. Процесс занимает 2-4 недели. Компания должна иметь не менее 10 сотрудников и заниматься разработкой ПО, ИИ, кибербезопасностью или цифровыми сервисами.
Что делать, если отказали в льготной ипотеке?
Запросите письменный отказ - в нем должны быть указаны причины. Часто это ошибка в документах: неверный адрес, не та печать, неправильная дата. Если причина - несоответствие категории - попробуйте другую программу. Например, если вам отказали в IT-ипотеке, но у вас есть дети - попробуйте семейную. У вас есть право на обжалование в Минцифре или через портал Госуслуг.
Что делать прямо сейчас
Если вы думаете о покупке жилья - не ждите. Ставки на рынке растут. Государство не собирается увеличивать бюджет на ипотеку. Условия будут только жестче. Соберите документы: свидетельства о рождении, справки с работы, выписки из реестров. Зайдите на Госуслуги - выберите «Ипотека с господдержкой» - и узнайте, какие программы вам доступны. Запишитесь в банк, который участвует в нужной программе. Первый шаг - не подача заявки, а понимание, что вы имеете право на помощь. Не упустите шанс - он не повторится.